Vietoj fabriko – biuras, vietoj sostinės – Ukmergės rajonas: kodėl verta gamyklą iškelti iš miesto centro?

Sparčiai augant Europos miestams, nekilnojamojo turto (NT) vystytojai bei architektai vis daugiau dėmesio skiria urbanistinių erdvių atnaujinimui. Seni industriniai pastatai transformuojami į biurus ar gyvenamąsias erdves, gamyklos pamažu slenkasi iš miestų centrų į priemiesčius ar net toliau, užleisdamos vietą miestiečių poreikiams ir tuo pačiu – spręsdamos įvairias taršos problemas. Tokios permainos Lietuvoje – taip pat ne išimtis, tik, kaip teigia specialistai, vis dar per reta ir vyksta per lėtai.

Miesto erdvės grąžinamos miestiečiams

Kalbėdamas apie Vilnių, NT projektų valdymo įmonės „EIKA Development“ vadovas Martynas Žibūda tikina, kad miestų centrai bei jų aplinkinės teritorijos labai patrauklios ir dėl savo vietos, ir dėl išvystytos infrastruktūros. Todėl, anot M. Žibūdos, geriau mieste esančias, ypač senas industrines vietas skirti gyvenamajai, komercinei ar paslaugų plėtrai: „Iškėlus gamyklą ir grąžinus tokias erdves miestui bei miestiečiams, mes miestą padarome patogesnį gyventi. Urbanistine prasme jis tampa efektyvesnis – jame galime sutalpinti daugiau žmonių, infrastruktūra tampa patogesne, taip miestas atsiveria.“

M. Žibūda pastebi, kad NT rinkoje jau apstu industrinių pastatų konversijos pavyzdžių, tokių kaip Vilniuje esantys Dūmų, Betono fabrikai, Paupio rajonas vietoj buvusios „Skaiteks“ gamyklos ar „Spartos“ gamykla, tapusi technologijų miesteliu bei verslo centru. Anot pašnekovo, tokios erdvės išties unikalios, pripildančios ne itin populiarias miesto dalis gyvybės: „Pavyzdžiui, „Spartos“ gamyklos iškėlimas – modernios erdvės sukūrimas vietoje senos, sovietmečiu statytos gamyklos, kuris Naujamiestį dar labiau priartino prie miesto centro. Tai vieta, kuri tapo atvira ne tik dirbantiems miesto centre, bet ir gyvenantiems šalia. Šiaurės miestelis – dar viena didelė konversija, kuri tapo išties sėkminga.

Renkasi ne tik užmiesčius, bet ir regionus

Architektūros studijos „Aketuri Architektai“ architektas Andrius Kamičaitis atkreipia dėmesį, kad gamyklinius pastatus įmonės jau neretai renkasi iškelti ne tik iš miesto centrų, bet ir į tolesnius Lietuvos regionus: „Kalbant apie tokius projektus, vertėtų iš pradžių apsibrėžti, ką laikome užmiesčiu – kartais tai gali būti tik nuošalesnė miesto dalis, kartais – visai kita vieta. Pavyzdžiui, „Teltonika“ savo naują padalinį atvėrė Molėtuose – taip įpūsdama gyvybės visam regionui. Molėtus, kiek žinau, „Teltonikos“ vadovas Arvydas Paukštys pasirinko vedamas ir sentimentalių priežasčių – jis iš ten kilęs. Beje, tokioms įmonėms kaip „Teltonika“ atidaryti padalinius skirtingose šalies vietose yra ir saugiau – tai tam tikras rizikų valdymas.“

Architektas pastebi, kad yra ir daugiau į regioną gamyklas keliančių verslų. Pavyzdžiui, baldus gaminanti įmonė „Narbutas“ savo gamyklą nusprendė statyti Ukmergės rajone – taip ji tampa nauju darbdaviu regione. Juolab kad kylančius infrastruktūros iššūkius, tokius kaip reikiama nauja kelio atkarpa, verslams padeda spręsti ir valstybė.

Sena gali virsti nauju verslu

Pasak „EIKA Development“ vadovo M. Žibūdos, tam, kad Lietuvoje būtų daugiau konversijos projektų, reikėtų konsoliduoti apleistų pastatų, nebeveikiančių gamyklų teritorijas. Pavyzdžiui, didelį potencialą efektyviam pokyčiui turi ir miestuose esantys garažų masyvai, tačiau juose yra daug savininkų, todėl atsiranda ir problemų – kaip susitarti, kaip tokias teritorijas ar pastatus įsigyti ar parduoti, o galiausiai – kaip juose pastatyti naujus projektus: „Užprogramuota, kad tokios teritorijos ir jų patalpų būklė tik blogės, todėl tam, kad įvyktų pokytis, galbūt galėtų atsirasti svaresnė valstybinė paskata ar savivaldybių įsitraukimas, jog tokios teritorijos būtų atnaujinamos sparčiau.“

Paklaustas apie tokių projektų atsiperkamumą, M. Žibūda tikina, kad parduodant seną gamyklą mieste ir pasistatant už miesto ribų naują, efektyvinama įmonės veikla – atsiranda naujesnė, tvaresnė gamykla. Arba senos gamyklos galima ir nepardavinėti, bet pasitelkus NT turto valdytoją  bei partnerį tame pačiame sklype pradėti vystyti naują NT projektą – senos gamyklos sklypas gali virsti NT verslu.

M. Žibūda teigia, kad konversijos projektai – neišvengiami. Miestui augant vis dažniau teks ieškoti naujų sprendimų, kaip jau esamas teritorijas pritaikyti miestiečių poreikiams: „Savo veikloje taip pat galime išskirti jau ne vieną sėkmingą konversijos pavyzdį – vietoje buvusio „Vilniaus duonos“ kombinato Žirmūnuose išaugo naujas daugiabučių kvartalas „Namų pynės“. Naujamiestyje buvusio cigarečių fabriko „Zefyras“ apleisti pastatai virto gyvenamuoju kvartalu „Baltas Lapas“, o vietoje buvusių sandėlių Šv. Stepono gatvėje atsirado dar vienas naujų butų kvartalas kartu su co-living „Solo society“ projektu.“

Tendencijos Europoje – įkvepia

Architektas A. Kamičaitis mini ir sėkmingus konversijos pavyzdžius užsienyje, tokius kaip Danijoje, kuri industrinių sričių iškėlimą už miesto sprendžia gana kompleksiškai: „Pavyzdžiu galėtume laikyti Kopenhagą – NT vystytojų, miesto ir jo uosto ar kitų įmonių bendradarbiavimą. Šiuo metu itin plėtojamas uosto iškėlimo iš miesto projektas – buvusioje uosto industrinėje teritorijoje kyla naujas gyvenamasis rajonas Nordhavn, nuo kurio Kopenhagos centras pasiekiamas vos per 15 minučių su metro.

Be to, iš uosto susigrąžinamas rajonas planuojamas atsižvelgiant į ateitį – metro linijos išdėstytos taip, jog rajonui augant, būtų galima plėsti ir metro. Uosto iškėlimas iš miesto centro yra tai, apie ką verta pagalvoti ir Klaipėdai.“

Gamyklą iš miesto galima ne tik iškelti, bet ir jos buvusias konstrukcijas panaudoti naujų pastatų statyboms. Anot architekto, vienas tokių pavyzdžių taip pat yra Kopenhagoje, kur senos „Carlsberg“ gamyklos konstrukcijos pernaudotos statant gyvenamuosius namus.

Nors Skandinavija tokiems konversijos projektams skiria daug dėmesio, sektinų pavyzdžių yra ir kitur – pavyzdžiui, sena Briuselio traukinių stotis tapo biurų ir parduotuvių erdve, kurioje taip pat vyksta įvairūs miestiečius buriantys renginiai, ar Lisabonoje esantis „LX Factory“ kompleksas, kuriame anksčiau buvo gaminami laidai ir tekstilė, o dabar čia viena po kitos atidarinėjamos parduotuvės, restoranai, biurai.

„Manau, kad užsienyje tokie projektai jau įgavę pagreitį, Lietuvoje jų, mano galva, dar per mažai, todėl dar būtų sunku juos vertinti. Bene labiausiai kompleksiškiausias konversijos projektas yra atgimęs Paupys, Šiaurės miestelis ar Markučių transformacija, kur kyla visas naujas rajonas“, – sako A. Kamičaitis.

Architektas įsitikinęs – poreikis gamyklas iškelti už miesto centro bei grąžinti tokias erdves miestiečiams ateityje tik didės – augant miestams – jie tankės, todėl tiek architektai, tiek NT vystytojai sieks kurti erdves, kurios būtų ne tik inovatyvios, tvarios, bet atliepiančios žmonių kasdienius bei socialinius poreikius.

Pranešimą paskelbė: Irmantas Matilionis, EIKA