Su nekilnojamuoju turtu susiję gyventojų mokestiniai ginčai: klaidos ir pamokos

Mokestinių ginčų komisija parengė informacinį pranešimą, kuriame pristatyta detali mokestinių ginčų praktika, atskleidžianti, kur sudarydami nekilnojamojo turto sandorius  klysta gyventojai ir pateiktos rekomendacijos gyventojams kaip išvengti mokesčių klaidų ateityje.

Kaistant nekilnojamojo turto rinkai, vis daugiau gyventojų susiduria su nekilnojamojo turto sandoriais ar imasi statybų veiklos, nepagalvodami kokios mokestinės prievolės gali kilti. Mokestinių ginčų situacijos atskleidė, kur klysta gyventojai, sudarydami sandorius su nekilnojamuoju turtu.

Pirmoji ginčų grupė yra susijusi su pridėtinės vertės mokesčio (toliau – PVM) apskaičiavimu

Pastaraisiais metais buvo priimta visa eilė sprendimų, kuriais buvo pripažinta, kad gyventojai turi mokėti PVM dėl vykdytų  statybų ar nekilnojamojo turto pardavimo. PVM nuo sandorių  apskaičiuojamas nustačius, kad sandoriai susiję su nekilnojamuoju turtu nebuvo atsitiktiniai, tai buvo savarankiška, atlygintinė veikla. Europos Sąjungos teisingumo teismas yra pripažinęs, kad sandorių atvejų skaičius, apimtis  ar rezultatas savaime nėra esminiai pripažįstant gyventojo veiklą ekonomine veikla, tačiau jei gyventojas veikia kaip nekilnojamojo turto prekybininkas ar statytojas, t. y. jo veikla yra panaši į verslą, ši veikla gali būti pripažįstama ekonomine veikla ir apmokestinama PVM.

Svarbiomis aplinkybėmis vertinant ekonominę veiklą bylose  buvo pripažinta tai, kad gyventojas veiklą nekilnojamojo turto srityje vykdė tęstinį laikotarpį, nekilnojamojo turto pardavimo pajamos buvo jo pagrindinės pajamos. Tačiau ekonomine veikla gali būti pripažinti ir keli sandoriai, jei gyventojas veikia kaip verslininkas. Pavyzdžiui, PVM buvo apskaičiuotas gyventojui, kuris įsigijo 2 žemės sklypus ir juose  pastatė po vieną dviejų butų gyvenamąjį namą, o vėliau  juos pardavė.

Su žemės sklypų įsigijimu, paskirties keitimu, jų padalinimu, parengimo darbais susiję veiksmai taip pat gali būti pripažinti gyventojo vykdyta ekonomine veikla. Pavyzdžiui, gyventojams savo iniciatyva ir pastangomis pakeitus žemės sklypų naudojimo paskirtį į leidžiančią juose vykdyti statybas, šių  sklypų pardavimo sandoriai buvo apmokestinami PVM.

Pastaraisiais metais ginčuose dalyvavo ir gyventojai, kurie veiklą vykdo jungtinės veiklos pagrindu. Aiškiai nepasidalinus pareigų ir įsigijus nekilnojamąjį turtą vieno asmens vardu, o vėliau jo vardu pardavus, PVM gali būti apskaičiuojamas tik vienam iš partnerių, nors jungtinės veiklos sutartyje nurodyta, kad  gyventojas santykiuose su trečiaisiais asmenimis veikia abiejų partnerių vardu .

Antroji ginčų grupė yra susijusi su gyventojų pajamų mokesčio apskaičiavimu

Visa eilė ginčų kilo dėl to, ar mokesčių administratorius pagrįstai apmokestino gyventojo gautas pajamas, laikydamas, kad gyventojui nepriklauso Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatyme (17 straipsnio 53 ir 54 punktuose nurodyta neapmokestinimo lengvata.

Nustatant galimybę taikyti pajamų mokesčio lengvatą, dėl gyvenamosios vietos nedeklaravimo fakto ir reikšmės formavosi skirtinga praktika. LVAT yra nurodęs, kad gyvenamosios vietos deklaravimo aplinkybė yra esminė ir tai,  kad gyventojas  faktiškai gyveno parduotame gyvenamajame būste, neturi reikšmės taikant GPMĮ 17 straipsnio 1 dalies 54 punkto lengvatą nuostatas. Komisija yra konstatavusi, kad deklaravimo  sąlygos neišpildymas galėtų būti laikomas formalaus reikalavimo trūkumu ir situacija turėtų būti vertinama taikant turinio viršenybės prieš formą principą palankia gyventojui kryptimi, jei įrodoma, kad gyventojas faktiškai gyveno parduotame būste.

 Ne vienas ginčas kilo dėl gyventojų piktnaudžiavimo GPMĮ nustatytomis lengvatomis. Piktnaudžiavimu buvo pripažįstamos situacijos, kai gyventojas prieš parduodamas nekilnojamąjį turtą jį padovanoja artimam giminaičiui (mamai, broliui, vaikui ar kt.), tokiu būdu įterpdamas dirbtinį sandorį, siekdamas padidinti įsigijimo kainą ir tuo pačiu nemokėti pajamų mokesčio. Piktnaudžiavimu taip pat ne kartą buvo pripažintos situacijos, kai vienu sandoriu parduodant kelis objektus buvo dirbtinai skaidoma kaina:  didesnę pardavimo kainą nustatant tam turtui, kurio pardavimo pajamos neapmokestinamos, tuo pačiu sumažinant apmokestinamo statinio ar žemės sklypo kainą. Tokiu atveju mokesčių administratoriaus pardavimo kaina buvo perskaičiuota, atsižvelgiant į tikrąją rinkos kainą.

 Visa eilė ginčų kilo ir dėl turto įsigijimo kainos, kurią gyventojas gali atimti iš nekilnojamojo turto pardavimo pajamų. Ginčų praktika parodė, kad gyventojai turi pagrįsti aplinkybę, jog jie realiai patyrė nekilnojamojo turto įsigijimo bei statybos išlaidas, todėl kaina negali būti nustatoma remiantis turto vertintojo kaina ar netiesioginiais metodais.  

Atkreipiame dėmesį, jog dokumentai svarbūs ne tik pagrindžiant turto įsigijimo, pasistatymo ir įsirengimo kainą, bet ir situacijose, kai mokesčių administratorius tikrina, ar gyventojo oficialios pajamos atitinka jo patiriamas išlaidas, pavyzdžiui, vertinant, ar gyventojas turėjo pakankamai lėšų pasistatyti gyvenamąjį namą.

 Visą pranešimo tekstą skaitykite Mokestinių ginčų komisijos internetiniame puslapyje: https://mgk.lrv.lt/lt/naujienos/su-nekilnojamuoju-turtu-susije-gyventoju-mokestiniai-gincai-klaidos-ir-pamokos

Pranešimą paskelbė: Vilma Vildžiūnaitė, Mokestinių ginčų komisija prie LR Vyriausybės