Patalpų nuoma aukštos infliacijos sąlygomis – kas teisus?

Pastaraisiais metais verslams teko susidurti su procesais, kurie itin stipriai paveikė sutartis tarp partnerių ar net sukėlė rimtų ginčų. Vienas iš jų – neseniai žiniasklaidoje nuskambėjęs nesutarimas tarp UAB „Krasta Auto“ ir UAB „OZO 10A” dėl pernai metais pasikeitusios patalpų nuomos kainos. Nors taškas šioje byloje dar nepadėtas, tačiau verslai gali rasti, ko iš šios situacijos pasimokyti, sako  Aušrys Šliavas, advokatų kontoros COBALT patarėjas.

Bazinių palūkanų pakilimas, COVID-19, karas Ukrainoje turėjo įtakos verslų sutartiniams santykiams. Ne visiems pavyko rasti tarpusavio susitarimus, todėl daug ginčų pasiekė teismus.

Vienas ryškiausių pastarųjų metų pavyzdžių – byla, kurioje ieškovė UAB „Krasta Auto“, būdama nuomininke, kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama pakeisti su nuomotoju UAB „OZO 10A” sudarytą nuomos sutartį. Konfliktas kilo, kai patalpų nuomos kaina buvo pakelta 19,7 procentų, anot nuomotojo, pagal sutarties sąlygas dėl tokiu dydžiu išaugusios infliacijos. Nuomininkas teigia permokėjęs už nuomą, o nuomotojas sako, jog nuomininkas galėjo numatyti ekonominius pokyčius.

Visų pirma, anot A. Šliavo, tokioje ir kitose panašiose situacijose verta ieškoti kompromisinio sprendimo, nes gebėjimas susitarti sustiprina partnerių santykius ir pasitikėjimą bei dažnu atveju padeda pritraukti naujų klientų. Vis tik, teisininkas pastebi, kad susitarti pavyksta ne visada. Todėl sudarant sutartį nuomininkui ir nuomotojui svarbu įsivesti savisaugos mechanizmus, susijusius su nuomos mokesčio indeksacija.

Kaip apsisaugoti nuomininkams ir nuomotojams?

Anot COBALT patarėjo, pastaraisiais metais paplito praktika sutartyse nurodyti mokesčio indeksavimo „lubas“, kurios yra naudingos nuomininkui. Jos nurodo maksimalias kasmetinių nuomos kainų svyravimo ribas, kurios gali siekti nuo 3 – 7 proc.

„Iš esmės procentų dydis atspindi pastarųjų keliolikos metų kasmetinių infliacijų vidurkius. Tačiau konkrečių procentų užfiksavimas nuomos sutartyse priklauso nuo šalių derybinės galios. Bendra tendencija rodo, jog kuo didesnį patalpų plotą ir kuo ilgesniam terminui nuomininkas nuomojasi, tuo jis turi didesnę derybinę galią išsiderėti žemesnes, pavyzdžiui, 3 – 5 proc. nuomos mokesčio „lubas“, – sako A. Šliavas.

Rečiau paplitusi, tačiau taip pat galima praktika – nustatyti ir nuomos mokesčio „grindis“, kurios naudingos nuomotojui. Tai yra minimalus kasmetinio indeksavimo dydis, kurį nustato nuomotojas, o nuomininkas su juo gali sutikti arba ne. „Grindys“ dažniausiai siekia 2 – 3 proc. ir taikomos nepaisant faktinio vartotojų kainų indekso pokyčio.

„Nuomos mokesčio „grindys“ įprastai taikomos paklausiems nuomos objektams, pavyzdžiui, patalpoms populiariuose prekybos centruose“, – pabrėžia patarėjas.

Patarėjas taip pat pastebi, kad nuomos mokesčio svyravimai bus mažesni, jei indeksacija bus siejama ne su Lietuvos infliacijos indeksu, kaip daroma dažniausiai, bet su Europos Sąjungos arba Euro zonos valstybių vartotojų kainų indeksais.

Pranešimą paskelbė: Aistė Audickaitė, Komunikacijos agentūra „23:45 agency”