P. Karlonas. Investicinio NT sandoriai – koks likimas jų laukia po Aukščiausiojo Teismo sprendimo?

Komentaro autorius – advokatas, advokatų kontoros „NOOR“ partneris Povilas Karlonas

Investicinio NT sandoriai – koks likimas jų laukia po Aukščiausiojo Teismo sprendimo?

Nekilnojamojo turto (NT) tema neabejotinai yra viena iš labiausiai jaudinančių ir daugiausiai nuomonių bei komentarų viešoje erdvėje pritraukiančių temų. Ir nesvarbu – ar kalbėsime apie būsto įsigijimą ir nuomą, ar apie biurų ir kito komercinio NT rinką. Daugelis turi ką pasakyti, o priežastis paprasta – čia neabejotinai sukasi daug pinigų, sandorių ir interesų.

Turto vertė – pagal nuomos srautą

Pirmasis ryškus komercinio NT statybų bumas, kai Lietuvoje kūrėsi didieji biurų pastatai, prekybos centrai ir logistikos sandėliai, prasidėjo po 2004 m. ir Lietuvos stojimo į Europos Sąjungą. Lietuva pradėjo atsirasti ir pirmųjų užsienio investuotojų akiratyje, o mūsų valstybė kartu su kitomis regione – Latvija ir Estija – tapo daug žadančiu bei perspektyviu atradimu Skandinavijos investiciniams fondams. Ilgus metus šis atradimas jiems pasiteisino su kaupu, tačiau būsimas Lietuvos Aukščiausio Teismo (LAT) sprendimas, kurio tiek teisinė, tiek verslo bendruomenė laukia įsitempusi, mano manymu, bus vienas reikšmingiausių sprendimų šiam sektoriui per pastarąjį dešimtmetį.

Reikėtų pabrėžti, kad visi komercinės paskirties NT objektai – nuo prekybos centrų, logistikos sandėlių iki blizgančiais, didžiuliais langais puoštų biurų, yra verti tiek, kiek verti bei perspektyvūs jų nuomininkai. Joks NT investuotojas tokių objektų neperka dėl jų plytų arba blizgančių langų, kuriuos minėjau prieš tai. Jie perka nuomos srautą ir nuomos pajamų perspektyvą. Šiuose sandariuose yra įprasta perkamo turto kainą skaičiuoti per nuomos pajamingumo rodiklį (angl. yeld), todėl pirkėjas pirmiausiai atidžiai tikrina ne pastatą ir jo išplanavimą, o kas yra jo nuomininkai, kokia nuomos termino trukmė bei ateities garantijos. NT investuotojai, konsultantai, tarpininkai ir kiti sandorių praktikai labai mėgsta naudoti tokias frazes kaip „nenutraukiama nuomos sutartis“ ar „nenutraukiamas nuomos terminas“, siekdami prabrėžti nuomos sutarties ir jos būsimų pajamų svarbą turto vertės apskaičiavime. Aišku, mes, kaip teisininkai, visada šyptelime dėl tokių frazių, bet patys aiškiai suvokiame, kad tai yra vienas svarbiausių ir reikšmingiausių rodiklių NT vystytojams ir investuotojams.

Kaip nuomininkas elgsis po sandorio?

Yra du klasikiniai būdai pirkti tokius NT objektus: turto sandoris (angl. asset deal) arba akcijų sandoris (angl. share deal). Kiekvienas iš jų turi savo privalumus ir kiekvieną kartą sprendžiama, kurį konkrečiai pasirinkti. Ne visuomet lemiamas, bet svarbus kriterijus yra vienas Civilinio kodekso (CK) straipsnis, kuris sako, kad „išnuomoto daikto nuosavybės perėjimas iš nuomotojo kitam asmeniui yra pagrindas nuomos sutarčiai pasibaigti, jeigu to reikalauja nuomininkas“. Jau turbūt galite nuspėti, kad tiems, kas objektą perka dėl nuomos srauto, užsidega ne viena raudona lemputė, išgirdus, kad nuomininkas gali nutraukti nuomos sutartį, pasikeitus savininkui. 

Jeigu nuomininkas po sandorio pradėtų spausti nuomotoją mažinti nuomos mokestį, keisti nuomos sutarties sąlygas grasindamas atsisakyti nuomos sutarties ar, blogiausia, netgi nutraukti nuomos sutartį, tai iš esmės keistų parduodamo turto vertę, nes niekas nežinotų, kokios yra galimos grynosios nuomos pajamos. Tai galėtų sukurti visiškai paralelinę tikrovę, kai tik po sandorio būtų galima sužinoti, kiek iš tikrųjų vertas konkretus objektas. 

Įstatymų ir sutarčių vingrybės

Natūralu, kad norint apsisaugoti nuo tokios situacijos, buvo ieškoma teisinių išeičių. Vienas iš būdų – renkamasi sandorį sudaryti kaip akcijų, o ne turto sandorį, nes tokiu atveju minėta CK nuostata kažkodėl negalioja. Jei norima palikti turto sandorio galimybę, rinkoje atsidaro bendras standartas į nuomos sutartis iš anksto įtraukti susitarimą su nuomininku, kad jis įsipareigoja nesinaudoti CK numatyta teise ir tęs nuomos sutartį tokiomis pačiomis sąlygomis su naujuoju savininku. 

Tokia praktika galioja daugiau nei 15 metų ir turbūt nesuklysiu sakydamas, kad bent 90% didžiųjų Lietuvos prekybos centrų bei biurų kompleksų savo nuomos sutartyse šią sąlygą turi iki šiol. Tai atrodo visiškai logiškas ir sąžiningas susitarimas, nes nuomininkui yra svarbu gauti norimą objektą ir galimybę juo naudotis, neatsižvelgiant į tai, kas bus jo savininkas ir ar kaip nors keisis įmonės statusas. Iš kitos pusės – nuomotojas neturi slėpti, kad  neketina valdyti turto amžinai, jis jį stato tam, kad pelningai parduotų, o nuomininkas yra viena iš turto vertės dedamųjų. 

Tačiau per pastaruosius metus buvau priverstas suabejoti šia, laiko patikrinta praktika. Artimiausiu metu LAT skelbs sprendimą byloje, kurioje nuomininkas pasinaudojo minėta kodekso nuostata ir nutraukė nuomos sutartį. Nepaisant to, kad joje buvo numatytas anksčiau aprašytas įsipareigojimas nuomos santykius tęsti. Mūsų situacijoje, išnuomotų patalpų savininkas atliko paprastą reorganizavimą, prie motininės įmonės prijungdamas dukterinę, kuriai priklausė turtas su nuomininku. Toks reorganizavimas yra įprasta praktika, siekiant optimizuoti įmonių grupių finansus, sudaryti sąlygas aptarnauti paimtas banko paskolas iš įsigytos dukterinės įmonės nuomos srauto ir t.t. Trumpai tariant, tas verslas toliau vyksta ir veikia, tačiau registre pasikeitė nuomojamo daikto savininkas – daugiau nieko. Beje, įdomi aplinkybė, kad veiksmas vyko COVID-19 pandemijos metu. Galite spręsti, kokie tikrieji nuomininko motyvai: formaliai pasikeitęs savininkas ar sudėtinga situacija, į kurią papuolėme visi.

Taigi nuomininkas nutraukė sutartį ir išsikraustė. Ką darome toliau? Tikėdami nuomos sutarties sąlygomis, šalių išankstiniu susitarimu tęsti sutartį, pacta sunt servanda ir sutarčių dispozityvumo principais bei teise susitarti ir tiesiog elementaria verslo logika, drąsiai einame į teismą ir teigiame, kad sutartis nutraukta neteisėtai. Tačiau tiek Vilniaus apylinkės teismas, tiek Klaipėdos apygardos teismas nurodo, kad įstatymas nenumato galimybės nuomininkui atsisakyti civiliniame kodekse įtvirtintos teisės nutraukti sutartį, o  sutartyje numačius tokį atsisakymą, tokia sąlyga būtų niekinė ir negaliojanti.

Gali sujaukti ateities pardavimus

Ką tai reiškia, praktikoje? Itin aktyviai dvidešimtmetį vykstantys turto sandoriai investicinio NT sandoriuose su nuomininkais tampa praktiškai nebeįmanomi. Sunkiai įsivaizduoju, kokio nors prekybos centro ar biurų pastato pardavimą, kai jame veikia dešimtys ar šimtai nuomininkų ir negali žinoti, kas po sandorio ateis dėl nuomos sąlygų pakeitimo arba grasins nuomą nutraukti. Kita vertus, vis dar lieka klausimas, kuo toks turto sandoris savo esme skiriasi nuo akcijų sandorio, kai parduodama įmonė, kurioje yra vienas direktorius ir joje yra tik NT objektas. Juk akcijų sandorio atveju, nors formaliai turto savininku išlieka ta pati įmonė, bet tiek jos akcininkai (savininkai), tiek ir vadovai yra dažniausiai pakeičiami. Kodėl tuomet CK nesaugo nuomininko interesų? Galim mėginti suprasti tokios sąlygos svarbą gyvenamosios patalpos nuomos atveju, tačiau komercinių patalpų savininko pasikeitimas savaime nedaro jokio neigiamo poveikio nuomininkui. Nuomininkui neturėtų būti svarbu, koks investicinis fondas ar koks asmuo valdo jo patalpas, pastatą, prekybos centrą ar biurų kompleksą.

Pernai vien Vilniuje buvo beveik 2 milijonai kvadratinių metrų komercinio nekilnojamojo turto: daugiau nei 880 tūkst. kvadratinių metrų ploto nuomojamų biurų patalpų, daugiau nei 450 tūkst. kvadratinių metrų ploto – prekybos centrų patalpų ir daugiau nei 670 tūkst. kvadratinių metrų ploto ploto – sandėliavimo patalpų. Dabar šie skaičiai dar didesni. Jeigu LAT sprendimas patvirtins žemesnės instancijos teismų sprendimus, tai turės reikšmingą įtaką NT rinkai. Gali būti, kad pastaraisiais metais atlikti turto sandoriai susidurs su nuomos sutarčių nutraukimo rizikomis, atsiras daug papildomos gaišaties. Greičiausiai dėl to galiausiai bus pereita išimtinai tik prie akcijų sandorių, nors kaip minėjau anksčiau – pačios sandorio esmės ir santykių tarp nuomotojo bei nuomininko tai nekeičia. Tai vienareikšmiškai turės didžiulę įtaką NT su nuomininkais pardavimo procesui, rizikų vertinimui ir kainodarai.

Turbūt nesuklysiu sakydamas, kad šio aukščiausios instancijos teismo sprendimo didelė dalis NT verslo ir teisininkų bendruomenių laukia labiau nei Kalėdų.

Pranešimą paskelbė: Neringa Gudišauskaitė, UAB „Bosanova”