Naujasis statybų reglamentavimas: NT pirkėjas bus apsaugotas ar nuskriaustas?

1

Naujasis statybų reglamentavimas: NT pirkėjas bus apsaugotas ar nuskriaustas?

Advokatų kontoros „Marger“ jaunesnysis teisininkas Jonas Jagminas

Nuo kitų metų naują būstą bus galima pirkti tik visiškai baigtame pastate. Nuo 2024 metų sausio Lietuvoje įsigalios nauja Statybos įstatymo redakcija, kurioje numatoma, kad sandorius dėl naujų ar rekonstruotų gyvenamosios paskirties patalpų bus galima sudaryti tik esant šimtaprocentiniam pastato statybos baigtumui. Asmenims, kurie jau dabar yra sudarę preliminariąsias sutartis ir planuoja kitais metais perimti nuosavybę, jau bus taikomas naujasis reglamentavimas.

Šimtaprocentinio pastato statybos baigtumo reikalavimą ketinama taikyti gyvenamosios paskirties patalpų įsigijimui, pavyzdžiui, daugiabučiuose pastatuose. Tačiau atnaujintas teisinis reglamentavimas nepakeis negyvenamųjų patalpų (pavyzdžiui, loftų, kūrybinių dirbtuvių) bei individualiųjų gyvenamųjų namų įsigijimo tvarkos. Atnaujinti teisės aktai kurs pokyčius ir NT plėtotojų, ir pirkėjų elgsenoje, o kam ir kodėl ši tvarka bus naudinga.

Papildoma našta tiek pirkėjui, tiek vystytojui

Kad būtų galima sudaryti pardavimo sandorius, šiuo metu teisinis reguliavimas reikalauja 85 proc. statybos baigtumo. Šis procentas reiškia, kad statinio projektas dar nėra iki galo išpildytas, pavyzdžiui, gali būti nesutvarkytos nuotekos ar nepabaigti kiti inžineriniai darbai. Pagrindinė dabartinio reguliavimo rizika pirkėjams: gali atsitikti tokia situacija, kad projekto vystytojas parduos pirkėjui 85 proc. baigtumo patalpas ir bankrutuos. Tuomet naujajam savininkui tektų atsakomybė pabaigti statybas, o tai reikštų nemenką papildomą finansinę naštą pirkėjui. Naujuoju reguliavimu siekiama tokių situacijų išvengti.

Kada statyba laikoma 100 proc. baigta? Pagal Statybos įstatymą, 100 proc. statybos baigtumas laikomas pasiektu, kai Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui yra pateikiama statinio kadastro duomenų byla ir yra pasirašomas statybos užbaigimo aktas. Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklėse nustatyta: „Jeigu atliekant kadastro darbus nustatoma, kad pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą, pastato baigtumas yra 100 procentų.“

Svarbu atkreipti dėmesį, kad statybos baigtumas neapima buto apdailos įrengimo. Įrengimu teks pasirūpinti pirkėjams. Tačiau pažymėtina, kad būdas, kaip vystytojas suprojektavo ir išdėstė inžinerinius tinklus, gali riboti būsto apdailos įrengimo galimybes pirkėjui. Be to, buto apdailos įrengimo darbus saugiausia pradėti tik tuomet, kai buto nuosavybės teisė yra perleista pirkėjui, tai padėtų apsaugoti bent dalį lėšų vystytojo bankroto atveju.

Ar šie pokyčiai sudarys pagrindą nekilnojamojo turto kainų augimui? Nauja tvarka vystytojams gali reikšti didesnes sąnaudas, nes, pagal dabartinę tvarką, vystytojai organizuoja pinigų srautus taip, kad užregistravus 85 proc. statybos baigtumą patalpos yra parduodamos, o gaunamos lėšos skiriamos likusių darbų finansavimui. Pagal naują tvarką, vystytojai neteks tokių apyvartinių lėšų. Tai reiškia, kad jie, skolindamiesi lėšas iš finansų įstaigų, turės gauti finansavimą reikalingą nebe 85 proc., o 100 proc. statybos baigtumui.

Dėl didesnio statybos baigtumo procento reikalavimo didėja rizika vystytojams: praradus galimybę finansuoti statybos užbaigimą 100 proc., statinio savininkas (projekto vystytojas) atsidurtų tokioje situacijoje, kad neturėtų teisės parduoti gyvenamųjų patalpų, esančių nebaigtuose statyti statiniuose ir negalėtų gauti lėšų statybai užbaigti. Šios priežastys gali lemti nekilnojamojo turto kainų augimą.

Nauja tvarka pirkėjų labiau neapsaugos

Nauji pakeitimai neturės įtakos galimybei sudaryti preliminariąsias sutartis. Pirkėjai ir toliau galės išsirinkti būstą iš vystytojo pateikiamų projekto brėžinių ir sumokėti rezervacijos mokestį už pasirinktą butą, tačiau sudaryti pagrindinę sutartį ir įregistruoti nuosavybę bus galima tik įregistravus 100 proc. statybos baigtumą. Pažymėtina, kad tiems asmenims, kurie jau dabar yra sudarę preliminariąsias sutartis ir planuoja kitais metais perimti nuosavybę, jau bus taikomas naujasis reglamentavimas.

Ar šie pokyčiai tikrai padės labiau apsaugoti pirkėjus? Nepaisant to, kad notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį bus galima sudaryti tik pasiekus 100 proc. statybos baigtumą, tačiau visuotinai yra susiformavusi praktika, kad pirkėjai, sudarę preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis (dar neturėdami nuosavybės), jau sumoka butų rezervacijos mokesčius ir pradeda investuoti asmenines lėšas į buto apdailos darbus, siekdami greičiau įsirengti butą ir pradėti jame gyventi.

Tokiose situacijose, projekto vystytojui bankrutavus, pirkėjas vis tiek patirtų didelius finansinius praradimus, kadangi į buto, kurio asmuo neturi nuosavybės teise, apdailos darbus jau būtų investavęs lėšas. Pinigų, sumokėtų už buto rezervaciją, susigrąžinimo procesas pirkėjui taip pat netaptų lengvesnis. Atsižvelgiant į tai, manytina, kad, jeigu nekilnojamą turtą perkančiųjų elgsena nesikeis, naujasis reglamentavimas daugeliu atvejų neturės esminės įtakos pirkėjų apsaugai projekto vystytojo bankroto atveju.

Pranešimą paskelbė: PR Service, PR Service

Rekomenduojame

NaudotosKnygos.lt
Pradedamos teikti paraiškos daugiabučiams atnaujinti

Pradedamos teikti paraiškos daugiabučiams atnaujinti

Aplinkos projektų valdymo agentūra (APVA) gavo pirmąsias paraiškas daugiabučiams atnaujinti pagal praėjusių metų gruodžio mėn. skelbtą kvietimą. Šiam kvietimui skirta 100 mln. eurų suma statybos rangos darbų pastato energinį efektyvumą didinančioms ir kitoms pastato atnaujinimo priemonėms. Kvietimo pabaiga – 2023 m. gegužės 31 d. Jeigu per kvietime nurodytą terminą bus pateikta paraiškų, kurių bendra investicijų […]


„Citus“ ekspertai: pavasaris būsto rinkoje aplenkė pokyčius gamtoje – Vilniuje paklausa toliau auga

„Citus“ ekspertai: pavasaris būsto rinkoje aplenkė pokyčius gamtoje – Vilniuje paklausa toliau auga

Išankstiniai nekilnojamojo turto projektų valdymo ir NT paslaugų kompanijos „Citus“ analitikų duomenys rodo, kad per pirmąjį šių metų ketvirtį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje „užderėjo“ 648 naujų butų ir kotedžų pardavimai. Tai sudaro 64 proc. pirmojo 2022 m. ketvirčio ir yra beveik penktadaliu daugiau nei per paskutinį metų ketvirtį. Vidutiniškai per mėnesį šį ketvirtį rezervuojama apie […]


Sezoniniai Kelių eismo taisyklių pokyčiai šalies keliuose

Sezoniniai Kelių eismo taisyklių pokyčiai šalies keliuose

Akcinė bendrovė Lietuvos automobilių kelių direkcija (toliau – Kelių direkcija) primena, kad jau nuo balandžio 1 d. šalies keliuose prasideda vasarinių padangų sezonas, didėja maksimalus leistinas greitis automagistralėse ir greitkeliuose. Nuo balandžio 1 d. iki spalio 31 d. draudžiama eksploatuoti transporto priemones su dygliuotomis padangomis. Vairuotojai, kurie važinėja žieminėmis dygliuotomis padangomis, privalo jas pakeisti vasarinėmis […]


„Leonhard Weiss Lietuva“ generaliniu direktoriumi tapo M. Lipkinas

„Leonhard Weiss Lietuva“ generaliniu direktoriumi tapo M. Lipkinas

Geležinkelio infrastruktūros statybos ir aptarnavimo bendrovės „Leonhard Weiss Lietuva“ valdybos narys Michailas Lipkinas paskirtas naujuoju įmonės generaliniu direktoriumi. Jis pareigose pakeitė Daną Šmigelską. „Danas Šmigelskas atliko didelį darbą bendrovėje. Kartu su komanda dėkojame už jo indėlį įgyvendinant sudėtingus integruotus geležinkelio infrastruktūros projektus“, – sako M. Lipkinas. Didelę valdymo patirtį skirtingose įmonėse sukaupęs naujasis generalinis direktorius […]


Patogus ir jaukus mažas vonios kambarys – nesuderinama? Ekspertai paneigia mitą ir turi patarimų

Patogus ir jaukus mažas vonios kambarys – nesuderinama? Ekspertai paneigia mitą ir turi patarimų

Kaip vonios kambarį paversti patogiu ir praktišku kiekvienam naudotojui? Interjero dizainerė Dovilė Aukštikalnė pirmiausia pataria vadovautis ergonomiškumo bei funkcionalumo kriterijais. Ir primena – augantis lūkestis jaustis lyg privačiame SPA diktuoja tendencijas estetikai: „Įneškite šilumos medžio akcentais, apsvarstykite stilingų spalvų bei kontrastų apdailą ir neabejokite, kad net mažoje erdvėje viskas įmanoma.“ Medis ir jo raštai – […]


Atsikratyti drėgmės ir pelėsio – misija įmanoma

Atsikratyti drėgmės ir pelėsio – misija įmanoma

27 Europos šalyse atliktų tyrimų rezultatai rodo, kad gyvenant pernelyg drėgnuose būstuose tikimybė susirgti lėtinėmis kvėpavimo takų ligomis ar „pasigauti“ alergiją padidėja 66 proc. Tuo tarpu pernelyg didelė vėsa namuose tokių susirgimų riziką padidina daugiau nei du kartus. Didelei daliai Lietuvos gyventojų itin kenkia dėl drėgmės namuose atsirandantis pelėsis. Kaip su juo kovoti? Per didelė […]