Naujasis statybų reglamentavimas: NT pirkėjas bus apsaugotas ar nuskriaustas?

1

Naujasis statybų reglamentavimas: NT pirkėjas bus apsaugotas ar nuskriaustas?

Advokatų kontoros „Marger“ jaunesnysis teisininkas Jonas Jagminas

Nuo kitų metų naują būstą bus galima pirkti tik visiškai baigtame pastate. Nuo 2024 metų sausio Lietuvoje įsigalios nauja Statybos įstatymo redakcija, kurioje numatoma, kad sandorius dėl naujų ar rekonstruotų gyvenamosios paskirties patalpų bus galima sudaryti tik esant šimtaprocentiniam pastato statybos baigtumui. Asmenims, kurie jau dabar yra sudarę preliminariąsias sutartis ir planuoja kitais metais perimti nuosavybę, jau bus taikomas naujasis reglamentavimas.

Šimtaprocentinio pastato statybos baigtumo reikalavimą ketinama taikyti gyvenamosios paskirties patalpų įsigijimui, pavyzdžiui, daugiabučiuose pastatuose. Tačiau atnaujintas teisinis reglamentavimas nepakeis negyvenamųjų patalpų (pavyzdžiui, loftų, kūrybinių dirbtuvių) bei individualiųjų gyvenamųjų namų įsigijimo tvarkos. Atnaujinti teisės aktai kurs pokyčius ir NT plėtotojų, ir pirkėjų elgsenoje, o kam ir kodėl ši tvarka bus naudinga.

Papildoma našta tiek pirkėjui, tiek vystytojui

Kad būtų galima sudaryti pardavimo sandorius, šiuo metu teisinis reguliavimas reikalauja 85 proc. statybos baigtumo. Šis procentas reiškia, kad statinio projektas dar nėra iki galo išpildytas, pavyzdžiui, gali būti nesutvarkytos nuotekos ar nepabaigti kiti inžineriniai darbai. Pagrindinė dabartinio reguliavimo rizika pirkėjams: gali atsitikti tokia situacija, kad projekto vystytojas parduos pirkėjui 85 proc. baigtumo patalpas ir bankrutuos. Tuomet naujajam savininkui tektų atsakomybė pabaigti statybas, o tai reikštų nemenką papildomą finansinę naštą pirkėjui. Naujuoju reguliavimu siekiama tokių situacijų išvengti.

Kada statyba laikoma 100 proc. baigta? Pagal Statybos įstatymą, 100 proc. statybos baigtumas laikomas pasiektu, kai Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui yra pateikiama statinio kadastro duomenų byla ir yra pasirašomas statybos užbaigimo aktas. Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklėse nustatyta: „Jeigu atliekant kadastro darbus nustatoma, kad pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą, pastato baigtumas yra 100 procentų.“

Svarbu atkreipti dėmesį, kad statybos baigtumas neapima buto apdailos įrengimo. Įrengimu teks pasirūpinti pirkėjams. Tačiau pažymėtina, kad būdas, kaip vystytojas suprojektavo ir išdėstė inžinerinius tinklus, gali riboti būsto apdailos įrengimo galimybes pirkėjui. Be to, buto apdailos įrengimo darbus saugiausia pradėti tik tuomet, kai buto nuosavybės teisė yra perleista pirkėjui, tai padėtų apsaugoti bent dalį lėšų vystytojo bankroto atveju.

Ar šie pokyčiai sudarys pagrindą nekilnojamojo turto kainų augimui? Nauja tvarka vystytojams gali reikšti didesnes sąnaudas, nes, pagal dabartinę tvarką, vystytojai organizuoja pinigų srautus taip, kad užregistravus 85 proc. statybos baigtumą patalpos yra parduodamos, o gaunamos lėšos skiriamos likusių darbų finansavimui. Pagal naują tvarką, vystytojai neteks tokių apyvartinių lėšų. Tai reiškia, kad jie, skolindamiesi lėšas iš finansų įstaigų, turės gauti finansavimą reikalingą nebe 85 proc., o 100 proc. statybos baigtumui.

Dėl didesnio statybos baigtumo procento reikalavimo didėja rizika vystytojams: praradus galimybę finansuoti statybos užbaigimą 100 proc., statinio savininkas (projekto vystytojas) atsidurtų tokioje situacijoje, kad neturėtų teisės parduoti gyvenamųjų patalpų, esančių nebaigtuose statyti statiniuose ir negalėtų gauti lėšų statybai užbaigti. Šios priežastys gali lemti nekilnojamojo turto kainų augimą.

Nauja tvarka pirkėjų labiau neapsaugos

Nauji pakeitimai neturės įtakos galimybei sudaryti preliminariąsias sutartis. Pirkėjai ir toliau galės išsirinkti būstą iš vystytojo pateikiamų projekto brėžinių ir sumokėti rezervacijos mokestį už pasirinktą butą, tačiau sudaryti pagrindinę sutartį ir įregistruoti nuosavybę bus galima tik įregistravus 100 proc. statybos baigtumą. Pažymėtina, kad tiems asmenims, kurie jau dabar yra sudarę preliminariąsias sutartis ir planuoja kitais metais perimti nuosavybę, jau bus taikomas naujasis reglamentavimas.

Ar šie pokyčiai tikrai padės labiau apsaugoti pirkėjus? Nepaisant to, kad notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį bus galima sudaryti tik pasiekus 100 proc. statybos baigtumą, tačiau visuotinai yra susiformavusi praktika, kad pirkėjai, sudarę preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis (dar neturėdami nuosavybės), jau sumoka butų rezervacijos mokesčius ir pradeda investuoti asmenines lėšas į buto apdailos darbus, siekdami greičiau įsirengti butą ir pradėti jame gyventi.

Tokiose situacijose, projekto vystytojui bankrutavus, pirkėjas vis tiek patirtų didelius finansinius praradimus, kadangi į buto, kurio asmuo neturi nuosavybės teise, apdailos darbus jau būtų investavęs lėšas. Pinigų, sumokėtų už buto rezervaciją, susigrąžinimo procesas pirkėjui taip pat netaptų lengvesnis. Atsižvelgiant į tai, manytina, kad, jeigu nekilnojamą turtą perkančiųjų elgsena nesikeis, naujasis reglamentavimas daugeliu atvejų neturės esminės įtakos pirkėjų apsaugai projekto vystytojo bankroto atveju.

Pranešimą paskelbė: PR Service, PR Service

Rekomenduojame

NaudotosKnygos.lt
Seimas priėmė statybas paspartinsiančias pataisas

Seimas priėmė statybas paspartinsiančias pataisas

Antradienį Seimas priėmė grupės Seimo narių pasiūlytas Statybos įstatymo pataisas, leisiančias nuo kitų metų sausio 1 d. pagreitinti statybų procesus. Pataisose patikslinti atvejai, kada reikalingas statybą leidžiantis dokumentas (SLD), keičiant pastatų paskirtį. Jį reikės gauti, kai keičiasi pastatų ar patalpų paskirties grupė arba kai keičiasi inžinerinio statinio grupė. Kitais atvejais šio dokumento nereikės. Pavyzdžiui, keičiant […]


KTU architektūros studentai ir dėstytojai kvies į parodą Kauno menininkų namuose apie kitokį tvarumą

KTU architektūros studentai ir dėstytojai kvies į parodą Kauno menininkų namuose apie kitokį tvarumą

Birželio 18 dieną 18 val. Kauno technologijos universiteto (KTU) Architektūros mokykla pakvies į Kauno menininkų namuose duris atveriančią parodą „Tvarumo istorijos“. Studentai ir dėstytojai visus menininkų namų svečius kvies į susitikimą su architektūra ir skatins pažvelgti į tvarumą plačiau – kaip į švelnų, jautrų ryšį – su istorija, žmonėmis ir mus supančia erdve.  Parodoje bus […]


Prasideda vasaros audrų sezonas – kas antras šalies gyventojas nerimauja dėl galimų nuostolių turtui

Prasideda vasaros audrų sezonas – kas antras šalies gyventojas nerimauja dėl galimų nuostolių turtui

Šiltasis metų sezonas, džiuginantis atostogoms ir poilsiui palankiu oru, turi ir nemalonią savybę – jis kasmet atneša didesnių ar mažesnių audrų. Praėjusią savaitę pietiniu Lietuvos pakraščiu praslinkusi audra rodo, kad audrų sezonas jau prasidėjo. Kaip atskleidė „Lietuvos draudimo“ užsakymu atliktas reprezentatyvus gyventojų tyrimas, pusė šalies gyventojų (50 proc.) jaučia susirūpinimą dėl galimų audrų padarinių, o […]


Įdomiausi vasaros NT aukcionai: nuo įspūdingo ploto erdvių iki nebenaudojamos lavoninės

Įdomiausi vasaros NT aukcionai: nuo įspūdingo ploto erdvių iki nebenaudojamos lavoninės

Turto bankas vasarą pasitiko fiksuodamas reikšmingus aukcionų rezultatus. Nuo metų pradžios iki vasaros viešuosiuose aukcionuose parduoti 275 objektai, už kuriuos surinkta 10,6 mln. Eur. Surinktos lėšos reikšmingai prisidės kuriant šiuolaikiškas darbo erdves valstybės tarnautojams. Šiltasis metų sezonas – ne kliūtis toliau serviruoti patrauklius nekilnojamojo turto (NT) pasiūlymus visoje Lietuvoje. Aukcionuose bus galima išvysti ir tokių netikėtų […]


Vilniaus Viršuliškių mikrorajone pradedamas statyti naujas gyvenamųjų namų kompleksas

Vilniaus Viršuliškių mikrorajone pradedamas statyti naujas gyvenamųjų namų kompleksas

Vilniaus Viršuliškių mikrorajone, Juozo Rutkausko gatvėje pradedamas statyti naujas gyvenamųjų namų kompleksas „Romeo ir Džiuljeta“. Nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Groupinvest“ į projektą investuos daugiau nei 18 mln. eurų, statybų pabaiga numatoma 2026 metų ketvirtąjį ketvirtį. Gyvenamųjų namų kompleksą sudarys du daugiabučiai – devynių aukštų A korpusas ir dešimties aukštų B korpusas. Juose bus įrengti 157 […]


Savivaldybių vyriausieji architektai buvo supažindinti su statybų sektoriuje planuojamais pokyčiais

Savivaldybių vyriausieji architektai buvo supažindinti su statybų sektoriuje planuojamais pokyčiais

Aplinkos ministerijos surengtoje Lietuvos savivaldybių vyriausiųjų architektų konferencijoje buvo pristatyti statybų sektoriuje planuojami pokyčiai, kalbėta apie šio sektoriaus skaitmenizavimo reikšmę bei architektūros kokybės gaires, kvartalinę renovaciją ir žiedinės statybos modelio koncepciją. Renginyje aplinkos viceministras Kastytis Žuromskas kalbėjo apie statybų sektoriuje planuojamus pokyčius mažinant perteklinę biurokratiją ir supaprastinant statybų procedūras. „Jau parengtos ir Seime svarstomos Statybos […]