Komercinio nekilnojamo turto krizė jau pasiekia ir Lietuvą?

JAV jau kurį laiką kalbama apie komercinio NT krizę – poreikis biurams, milžiniškiems prekybos centrams ar gamykloms nustojo augti, o paimtas paskolas vystytojai grąžinti turi. Nerimaujama, kad ši tendencija jau pasiekia ir Europą.

Vokietijoje komercinio NT kainos pirmąjį 2024 metų ketvirtį krito net 9,6 proc., o per paskutinį 2023-iųjų ketvirtį šis kritimas siekė net 12,1 proc. Banko „Bigbank“ specialistai pastebi, kad Lietuvoje biurų NT plėtra taip pat vyksta daugiausiai tik sostinėje, tačiau už sostinės ribų matoma stagnacija, o ir Vilniuje esantys ne aukščiausios klasės komerciniai pastatai dažnai lieka nuomininkų paieškose.

Pagrindinės priežastys – pandemija ir kova su infliacija

Komercinio NT rinkos sulėtėjimo priežastys yra įvairios. Dėl centrinių bankų kovos su infliacija kylančios palūkanų normos smarkiai paveikė finansavimą, kuris yra komercinio NT sandorių pagrindas. Tai, kartu su ilgalaikiu pandemijos poveikiu nuotolinio darbo populiarumui ir niūriomis ekonominėmis perspektyvomis, sumažino vystytojų ir investuotojų entuziazmą.

Investuotojai neabejotinai stebi ir situaciją JAV – ten komercinio NT rinka stringa jau kurį laiką. O kadangi gerai žinoma, kad Europoje dažnai pasikartoja tos pačios tendencijos ir investuotojai baiminasi tokių investicijų, tai lėmė, kad Europos rinką iš tiesų pasiekė panaši tendencija.

Vis dėlto, Euro zona šiemet turėtų vėl pasiekti teigiamą, nors ir nedidelį, augimą. Tiesa, investuotojai vis tiek abejoja komercinio NT atsiperkamumu: „Daug priklauso nuo to, kiek kartų Europos Centrinis Bankas šiemet mažins palūkanų normas. Indėliai šiuo metu vis dar siūlo nemažas palūkanas ir yra gerokai saugesni nei komercinis NT, o norintiems didesnių pajamų, daugelyje Europos šalių yra patrauklesnių pasirinkimų nei tik komercinis NT. Visgi, realu, kad jau kitąmet ši rinka taip pat atsigaus, o Lietuva netgi nepajaus didelio poveikio“, – sako Deividas Žukas, banko „Bigbank“ verslo paskolų skyriaus vadovas.

Komercinio NT strigimas Europoje

Senajame žemyne komercinės paskirties NT kelerius metus džiaugėsi rekordinėmis investicijomis. Tai vyko iki 2022 m., kai pradėjo kilti palūkanų normos. Dešimtmetį trukusios rekordiškai mažos skolinimosi išlaidos ir investuotojų alkis gauti didesnę grąžą paskatino šį bumą, todėl kai kurių tokio tipo NT objektų pajamingumas buvo net mažesnis nei 3 proc.

Šiuo metu, pakilus palūkanų normoms, tokie NT objektai yra praradę savo pajamingumą ir vertę. Rinkoje atsirado nemažai vidutinės klasės komercinio NT, kuris lieka tuščias ir negeneruoja pajamų.

Jei skolininkams dėl to nepavyktų dengti paskolų ir žmonės būtų priversti parduoti savo NT, rinka gali labai smukti.

2024 m. pradžioje Europos komercinio nekilnojamojo turto sandorių skaičius mažėjo septintą ketvirtį iš eilės. Ypač komercinio NT rinka kentėjo Vokietijoje, Ispanijoje, Jungtinėje Karalystėje.

„Vienas aspektas, kuriuo komercinio nekilnojamojo turto sektorius skiriasi nuo kai kurių kitų investavimo galimybių, yra tai, kad bankai niekada neskolina visos nekilnojamojo turto vertės. Tradiciškai nuosavo kapitalo dalis sudaro 30–40 proc. Tai reiškia, kad krizės atveju kainos turėtų sumažėti tiek pat“, – komentuoja Raul Eamets

Visgi, ekonomistas pastebi, kad Europoje investuotojai gana ramūs ir tam yra paprasta priežastis – mažėjančios palūkanos. Prognozuojama, kad metų pabaigoje EURIBOR palūkanų norma bus 3 proc.

Mažėjant palūkanų normoms, gerėja savininkų mokumo galimybės. Dėl padidėjusių energijos sąnaudų tikimasi, kad nuomos mokesčiai didės. Bankai taip pat nėra suinteresuoti, kad investuotojai bankrutuotų, nes tuomet jiems tektų spręsti nekilnojamojo turto, pastatyto netinkamoje vietoje ir netinkamu laiku, pardavimo klausimą.

„Yra žinomas posakis, kad jei esi skolingas bankui 100 tūkst. eurų, tai – tavo problema. Jei esi skolingas bankui 10 milijonų eurų, tai – banko problema. Todėl pirmiausia bus bandoma susitarti su nuomininkais, kurie dėl didėjančių išlaidų patiria mokėjimo sunkumų. Panašiai bankai bandys susitarti su savininkais dėl mokėjimo atostogų arba naujų mokėjimo grafikų. Galų gale, visos šalys suinteresuotos vykdyti verslą, o ne skelbti kitą šalį nemokia“, – ramina „Bigbank“ vyriausiasis ekonomistas.

Situacija Lietuvoje nerimo nekelia

Vis dėlto, Baltijos šalyse situacija atrodo stabiliau. Banko „Bigbank“ duomenys rodo, kad Lietuvoje didėja „premium“ klasės biurų pasiūla. „Nors daugiau nei pusė statomų ofisų jau turi nuomininkus, likusi dalis turės ganėtinai aršią konkurenciją. Pastebima, kad vidutinės (B) klasės biurai susiduria su problemomis, kadangi tenka konkuruoti kainomis ir ne visi vystytojai gali sau tai leisti. Tačiau komercinis NT Lietuvoje vis dar išlaiko patrauklumą net ir esant dabartinėms rinkos sąlygoms“, – kalba D. Žukas.

Nors pirmasis 2024 m. ketvirtis buvo ganėtinai neaktyvus, aukščiausios klasės komercinis NT Lietuvoje vis dar išlaiko 6,25–7,75 proc. vidutinį pajamingumą, priklausomai nuo tipo.

„Tokio nekilnojamojo turto burbulo Baltijos šalyse tikrai nėra. Jei NT išnuomotas ir nuomininkai yra mokūs, o statistika rodo, kad taip ir yra, problemų dėl paskolų mokėjimų neturėtų kilti“, – apibendrina R. Eamets.

Pranešimą paskelbė: Erik Murin, MB „Morė yra daugiau“