Klaidos, galinčios kainuoti svajonių būstą: ką būtina žinoti apie preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį?

Nekilnojamojo turto rinka – sudėtingas labirintas, kuriame pasiklysti lengva. Ypač tuomet, kai kalbame vieną svarbiausių gyvenimo sprendimų – būsto pirkimą. Nuo ko pradėti? Kaip nepadaryti klaidų, kurios gali kainuoti tūkstančius? Vienas iš svarbiausių žingsnių – preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas. Tačiau ar šiam dokumentui išties verta skirti daug dėmesio, o galbūt pakaks internete rasto šablono? Ką žinoti svarbu ir kas padės jaustis saugiai žinant, jog sandoris įvyks sėkmingai? Į šiuos ir kitus būsimiems naujakuriams rūpimus klausimus atsako nekilnojamojo turto ir statybų teisės advokatė Asta Mineikienė.

Sutarties šablonas iš interneto: pagalba ar rizika?

Paieškos sistemoje įvedę frazę „preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis“, pirmųjų rezultatų trejetuke išvysime jau paruoštus tokio dokumento šablonus. Visgi ekspertė įspėja, kad jais pasikliauti ne visada saugu. „Internete pasitaiko tiek kokybiškesnių, tiek ir visai prastų šablonų. Situacijos dažnai būna specifinės, o šablonai pritaikyti įprastiniams, standartiniams atvejams, tad jūsų surastas šablonas gali būti visiškai nenaudingas. Visuomet rekomenduoju kreiptis į teisininkus, kad būtų parengta jūsų atvejui pritaikyta preliminari sutartis“ – pabrėžia A. Mineikienė. Anot advokatės, kiekvienas būsto sandoris yra unikalus, todėl tik individualiai parengta preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis užtikrina, kad bus apsaugoti kliento interesai.

Brangios klaidos ir kaip jų išvengti

Net ir nusprendus preliminarią sutartį rengti individualiai, gali pasitaikyti klaidų, kai kuriais atvejais kainuojančių itin brangiai. Advokatė primena, kad netinkamos sutarties pasirašymas gali sukelti pačias įvairiausias rizikas: „Gali būti, kad pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis apskritai nebus sudaryta. Nutinka ir taip, jog pirkėjas ar pardavėjas neturi galimybės įvykdyti preliminarioje sutartyje numatytų sąlygų, todėl tenka padengti kitos šalies nuostolius arba tokius nuostolius patirti pačiam, tačiau negalėti jų išsiieškoti.“

Įprastai į kiekvieną preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį įtraukiamas avansas. Sumokėjęs avansą, bet neįvertinęs visų rizikos faktorių, pirkėjas gali ne tik neįsigyti norimo būsto, bet ir prarasti jau sumokėtus pinigus. Advokatė prisimena vieną iš tokių atvejų realiame gyvenime: „Preliminarioje sutartyje buvo nurodytas neteisingas pardavėjas: tai buvo asmuo, kuris neturėjo parduodamo nekilnojamojo turto. Nors tąkart sandoris įvyko, pirkėjas rizikavo prarasti sumokėtą avansą ir būsto negauti.“

Dar viena dažnai pasitaikanti klaida – neapibrėžtos sutarties nutraukimo sąlygos. „Preliminarioje sutartyje buvo skirtas itin ilgas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, tačiau nenumatytos preliminarios sutarties nutraukimo galimybės. Per šį laikotarpį pirkėjo finansinė situacija gerokai pablogėjo, o tai matydamas bei abejodamas pirkėjo galimybėmis susimokėti už turtą, pardavėjas negalėjo preliminarios sutarties nutraukti ir parduoti turto tretiesiems asmenims,“ – A. Mineikienė šį iššūkį iliustruoja dar vienu pavyzdžiu iš darbinės praktikos.

Kaip teisingai sudaryti preliminarią sutartį? Ekspertės patarimai

Preliminarioje sutartyje privalo būti nurodyta ši informacija:

1. Šalys (pirkėjas ir pardavėjas): jų vardai, pavardės, asmens kodai, adresai, elektroninio pašto adresai (paprastesniam komunikavimui).

2. Informacija apie turtą: tikslus adresas, jo unikalus numeris, statybos metai, plotas.

3. Turto kaina, avanso dydis, atsiskaitymo būdas.

4. Pagrindinės sutarties sudarymo terminas ir atsakomybė dėl jos nesudarymo.

5. Šalių įsipareigojimai, kuriuos privaloma atlikti iki pagrindinės būsto pirkimo pardavimo sutarties sudarymo (pvz., sutarti dėl paskolos su kredito įstaiga, gauti leidimą / sutikimą dėl būsto pardavimo ar kt.).

6. Atsakomybė už sutartinių prievolių nevykdymą.

Asta Mineikienė taip pat pabrėžia, kad itin svarbu nuo pat pradžių išlikti sąžiningam dėl parduodamo turto būklės. Trūkumų nuslėpimas gali ne tik pakenkti pardavėjo reputacijai, bet ir sukelti teisinių ginčų. „Jei būstas turi trūkumų, pardavėjui būtinai patarčiau juos atskleisti iškart. Tokiu atveju pirkėjas po kurio laiko negali prašyti sumažinti būsto kainos nustatytų trūkumų pagrindu,“ – priduria ji.

Sutartinių įsipareigojimų nevykdymas: kokios pasekmės gresia?

Paprastai pasekmės priklauso nuo konkrečios situacijos ir to, kaip aiškiai atsakomybė numatyta preliminarioje būsto pirkimo-pardavimo sutartyje – tai galėtų būti netesybos (bauda) ar nuostolių atlyginimas dėl įsipareigojimų nevykdymo. Aiškiai apibrėžtos atsakomybės sąlygos suteikia galimybę tiek pirkėjui, tiek pardavėjui reikalauti kompensacijos, jei kita šalis nevykdo savo įsipareigojimų, pavyzdžiui, atsisako sudaryti pagrindinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį ar nesilaiko kitų įsipareigojimų.

Saugus būsto pirkimas ir kodėl gali būti naudinga pasitikėti profesionalu

Ar preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis – tik formalumas? Akivaizdu, kad tikrai ne – šis dokumentas yra itin svarbus, o kartais ir galintis nulemti viso sandorio sėkmę. Be to, atsakingai parengta preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis užtikrina abiejų šalių interesų apsaugą bei užkerta kelią galimiems nesusipratimams ateityje. 

Paklausta, kokį svarbiausią patarimą ji galėtų suteikti būsimiems naujakuriams, ketinantiems rengti ar pasirašyti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį, A. Mineikienė nedvejoja: „Kreiptis pagalbos į teisininką, paprašyti, kad jis parengtų sutartį. Jei preliminarios sutarties projektą pateikia kita šalis, jį taip pat būtina parodyti savo teisininkui įvertinti. Dažnai sutartys rengiamos taip, kad jos būtų naudingesnės vienai šaliai ir mažiau naudingos kitai šaliai, tad jūsų teisininkas atkreips dėmesį į nenaudingas, nepalankias sąlygas bei tykančias rizikas.“

Pranešimą paskelbė: Irmina Kvecytė, MB Asteri