Ekspertai: sostinės teritorijų konversijos traukia investicijas į kaimyninius rajonus

Ekspertų teigimu, Vilniaus nekilnojamojo turto (NT) rinka pasižymi sparčiu ir tolygiu augimu – tai matyti stebint sandorių, naujų statybų ir objektų vystymo apimtis. Miesto teritorijų konversijos taip pat keičia NT rinkos paveikslą – apleistų miesto dalių atgaivinimas suteikia likvidumo šalia esantiems NT objektams ir padeda patraukti investuotojų bei bankų dėmesį į kaimynystėje esančius rajonus.

Vilniuje auga tiek gyvenamojo, tiek komercinio NT, kurio pagrindą sudaro verslo centrai ir kiti administracinės paskirties pastatai plėtojimo apimtys. Didžiųjų prekybos centrų plėtra, NT ekspertų teigimu, Vilniuje yra praktiškai įšalusi dar nuo krizinio laikotarpio – naujo stambaus prekybos centro nuo „Panoramos“ ir „Ozo“ atidarymo nebuvo jau ilgą laiką. Situacija pasikeitė paskelbus apie „Akropolis Vingis“ projektą, kuris bus pirmas tokio dydžio prekybos centras po daugiau nei dešimtmečio stagnacijos šiame NT sektoriuje.

„NT potencialas yra tiesiogiai susijęs su miesto potencialu. Dabartinės NT rinkos augimas yra miesto augimo pasekmė. Kai mieste kuriamos naujos darbo vietos ir įmonės, auga gyventojų skaičius, natūraliai atsiranda poreikis tiek biurams, tiek būstui, tiek prekybos centrams. Šiuo metu miestas auga dvejais svarbiais parametrais: žmonių perkamąja galia ir gyventojų skaičiumi. Šiam augimui tęsiantis, NT rinka ir toliau išliks aktyvi“, – sako „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis.

Kokią įtaką daro naujų NT objektų atsiradimas?

Pasak S. Vagonio, prekybos ir verslo centrų, gyvenamųjų namų, naujų projektų atsiradimas vienareikšmiškai daro teigiamą įtaką kaimynystėje esančio komercinio turto vertei. Įtaką aplinkinių gyventojų būsto vertei tiksliai išmatuoti galima tik įgyvendinus NT projektą, kai atsiranda galimybė objektyviai įvertinti naujojo objekto poveikį kaimynystėje esantiems gyventojams. Bet kuriuo atveju, rajonai, sulaukiantys didelių investicijų, dažnai įgauna didesnį prestižą: „Atnaujinamos miesto teritorijos daro neabejotiną įtaką aplinkinių gyventojų būsto likvidumo augimui. Tam tikri būsto privalumai kartais neleidžia gauti didesnės kainos, bet suteikia galimybę greičiau surasti potencialų pirkėją. Likvidumas didėja ypač kalbant apie senos statybos būstą. Geriausias konversijos pavyzdys, kai aplinkinių NT objektų vertė gerokai pakilo, yra Šnipiškių konversija. Atsiradus verslo centrams ir išdygus naujiems daugiabučiams, išaugo ne tik šio rajono prestižas, bet ir seno būsto vertė“, – teigia ekspertas.  

Pašnekovas tikina, kad NT vertei įtaką daro tiek smulkioji, tiek stambioji infrastruktūros plėtra. „Smulkioji infrastruktūra – dviračių takai, medeliai, parkeliai – neabejotinai daro teigiamą įtaką NT vertei. Tokią pačią įtaką daro ir stambioji infrastruktūra, jeigu ji ženkliai pagerina netoliese gyvenančio žmogaus sąlygas ir tuo pačiu nepablogina jo gyvenimo kokybės dėl papildomo infrastruktūros apkrovimo“, – kalba S. Vagonis

Pasak „Newsec“ Tyrimų ir analitikos grupės vadovo Baltijos regione Mindaugo Kulboko, didelių NT projektų įtaka dažnai yra vertinama skaičiuojant jų socialinę-ekonominę naudą – naudą ne tik žmogui, kuris greta turėjo būstą, bet ir visam miestui. „Socialinė-ekonominė NT projekto nauda finansine prasme dažniausiai yra lygi į projektą padarytoms investicijoms. Pavyzdžiui, sunku tikėtis, kad žmonės matydami greta esančią dykynę, svarstys apie savo namo renovaciją. Labai dažnai būna, kad greta atsiradus naujam projektui, gyventojai pradeda investuoti į savo būstą. Tai vadinamasis kaimyno efektas – jeigu kaimynas tvarkosi, tai natūralu, kad ir pačiam kyla noras imtis šluotos. Šis efektas nulemia ir tokiose teritorijose esančio NT vertės pakilimą“, – sako M. Kulbokas.

Pietinės miesto dalies atgimimas

Vilniaus centrinėse dalyse konversijos iš pramoninių teritorijų jau yra įvykusios, todėl šiuo metu jos traukiasi į kitas miesto dalis. M. Kulbokas, remdamasis strateginiu miesto planu, sako, kad plėtros perspektyvos dabar yra matomos pietinėje Vilniaus dalyje. „Du dideli projektai dabar laukia savo eilės – tai „Akropolis Vingis“ ir Vilniaus geležinkelio stoties konversijos. Šie projektai yra ateities vizijos pasekmė. Atidūs ir į miesto vizijas įsiklausantys vystytojai visada patraukia į tą pusę, kurioje miestas lygiagrečiai daro investicijas“, – teigia „Newsec“ ekspertas.

Pasak pašnekovo, „Akropolis Vingis“ projektas turės didžiulę įtaką šalia Tūkstantmečio ir Geležinio vilko gatvių sankirtos įsikūrusiems gyventojams, nes dabar ši vieta negali pasigirti puikia reputacija. „Naujas objektas, pastatytas tokioje vietoje, turės įtakos rajono saugumui. Jeigu šiandien jauni žmonės, ieškodami būsto į Naujamiestyje esančią Savanorių prospekto dalį žiūri skeptiškai, tai ateityje išdygsiantis naujas multifunkcinis centras aplinkiniams būstams suteiks likvidumo, kurio šio rajono NT šiuo metu stokoja. Tai bus didelė pridėtinė vertė ir dabartiniams kaimynystės gyventojams. Negana to, neabejoju, kad investicijos neapsiribos 350 mln. eurų, kuriuos skelbiama investuoti į teritorijos konversiją – užaugusi aplinkinių žemės sklypų vertė paskatins ir gretimų teritorijų konversiją“, – sako M. Kulbokas.

S. Vagonio nuomone, nors šiandien būsto ieškantys jauni žmonės pirmiausiai savo žvilgsnį kreipia į naujos statybos būstą, tačiau esant ribotoms finansinėms galimybėms paieškos akiratyje atsiranda ir senesnės statybos būstas. „Naujamiestyje, ypatingai jo dalyje aplink Savanorių pr., būtent toks būstas ir dominuoja, tad tikėtis, kad jų kainos kils gal ir nereikėtų, tačiau likvidumas, būsto patrauklumas – tikrai augs. Kalbant apie kaimynystėje esančio komercinio NT kainas, šalia esančius negyvenamuosius pastatus – įgyvendinta konversija vienareikšmiškai turės teigiamą įtaką“, – įžvalgomis dalijasi „Ober-Haus“ ekspertas.

„Paupio“ rajono sėkmės įtaka kaimynystei

Pasak S. Vagonio, vienas naujausių sėkmingos konversijos pavyzdžių yra „Paupys“, kurio plėtra beveik užbaigia ir viso Užupio plėtrą. Šis projektas yra stiprus impulsas šalia esančioms teritorijoms –Markučiams, Rasoms. Tiek investuotojų, tiek miesto lėšomis sutvarkyta Vilnelės pakrantė, nauji butai, verslo erdvės, infrastruktūra daro teigiamą įtaką kaimynystei. Jau pastebėtas Markučių, kaip gyvenamojo rajono, populiarumo augimas, kuris nesustos ir ateityje.

„Stebėdami kainų kilimą Vilniaus rajonuose, pamatėme, kad Markučiuose kainos pastaruoju metu kyla sparčiausiai. Tai yra buvusi gamyklinė teritorija, kurioje būstų plėtra prasidėjo nuo kelių loftų pastatų, taip pamažu atsirado vienas gyvenamasis kvartalas, o vėliau stambūs investuotojai šalia įsigijo sklypus, kur šiuo metu dar stovintys gamybiniai pastatai jau virsta gyvenamaisiais kvartalais. Markučiai netaps naujuoju Užupiu, tačiau rajono patrauklumas ir dėl „Paupio“ įtakos tikrai išaugo. Dar prieš penkerius metus svarstant Markučių perspektyvas, į jas žiūrėjau pakankamai skeptiškai. Bet kai kaimynystė susitvarkė, atsirado didelis projektas ir rajonas ėmė tvarkytis, situacija visiškai pasikeitė. „Paupio“ įtaka išties didelė – tai vienas iš variklių ir pavyzdžių plėtotojams investuoti, ir bankams finansuoti toje vietoje esančius projektus“, – įsitikinęs „Ober-Haus“ ekspertas.

Pranešimą paskelbė: Ernesta Karalienė, UAB „Idea Prima”