Lietuvoje kylantys nauji verslo centrai įprastai atitinka tarptautinius tvarumo standartus, tačiau tai tik ledkalnio viršūnė – kur kas didesnę nekilnojamojo turto (NT) rinkos dalį sudaro senesni, energetiškai mažiau efektyvūs pastatai. Identiška situacija ir gyvenamosios paskirties daugiabučių sektoriuje. Pasak tvarumo ekspertų, senuosius pastatus prikelianti renovacija ar rekonstrukcija taip pat gali juos priartinti prie aukštesnių tvarumo standartų – geresnės ir sveikesnės aplinkos šių pastatų rezidentams.

2021 metų visuotinio Lietuvos gyventojų ir būstų surašymo duomenimis, beveik 68 proc. šalyje esančių būstų buvo pastatyti nuo 1946-ųjų iki 1990 metų, o naujesnės statybos (1991-2020 m.) būstų buvo vos 22,3 proc. Tuo tarpu šalyje vykdomi renovacijos projektai juda kol kas lėtai – vien Vilniuje per metus renovuojama tik apie 30 daugiabučių.

„Pastatai yra statomi žmonėms, kad jie galėtų juose gerai jaustis, kurti, dirbti, ilsėtis. Kadangi dauguma pastatų yra pastatyti seniau, jie dažnai neatitinka tvarumo reikalavimų, kurie pasaulyje vis labiau griežtėja. Taip atsiranda poreikis kokybiškiems, sveikiems esamiems pastatams, kurie atitiktų naudotojų lūkesčius ir užtikrintų aukštesnį gyvenimo komfortą bei mažesnes komunalines sąskaitas. Vienintelis sprendimas tai pasiekti yra senų pastatų renovacija arba rekonstrukcija“, – komentuoja „Vesta Consulting“ Tvarių pastatų skyriaus vadovas Eugenijus Šapel.

Pasak jo, pastatų atnaujinimo nauda ne tik tiesioginė – padidinti pastato vertę ir kokybę, bet ir turi papildomų privalumų. Pavyzdžiui, įprastai renovacija leidžia sukurti kokybiškesnę ir gražesnę aplinką, pritraukti daugiau viešosios infrastruktūros – kavinių, parduotuvių ir įvairių paslaugų. Teigiamas efektas ir aplinkai – atnaujinti pastatai generuoja mažesnes taršos emisijas.

Nors NT srityje taikomi tvarumo sertifikatai nėra privalomi pastato rekonstrukcijos ar renovacijos metu, vis dažniau NT vystytojai renkasi pastatus atnaujinti pagal pasaulyje pripažintus tvarumo standartus.

„Visų pirma, tvarumo standartų laikymasis vystytojams suteikia konkurencinio pranašumo ir labiau atitinka suinteresuotų šalių lūkesčius. Tiek nuomininkai, tiek investuotojai kelia aukštus reikalavimus, kurie dažnu atveju yra susiję su tvarumo aspektais. Žvelgiant iš ilgalaikės perspektyvos, atsiranda ir finansinės naudos kriterijus – pastatas, rekonstruotas atsižvelgiant į tvarumo kriterijus, efektyviau naudoja gamtos resursus ir energiją, dėl ko mažėja eksploatavimo kaštai, o tai itin aktualu pastarųjų metų aktualijų atžvilgiu“, – sako E. Šapel.

Pašnekovo teigimu, tvarumo standartų paisymas taip pat prisideda prie didesnės pastato vertės – vidutiniškai tvarumo sertifikatas padidina pastato vertę 5-7 proc., palyginti su analogišku, sertifikato neturinčiu pastatu.

Nuo 3 metų iki gyvavimo pabaigos

Apie tvarumo standartus renovuojant ar rekonstruojant pastatus reikėtų galvoti dar prieš pradedant atnaujinimo projektą, sako pašnekovas.

„Svarbu kuo anksčiau nustatyti, kokie yra tvarumo tikslai, kas yra pastato naudotojai, kas jiems yra svarbiausia, kokia yra įstatyminė ir finansinė aplinka, o tada galima atsirinkti labiausiai tinkančią tvarumo sistemą sertifikavimui. Kadangi sertifikavimą atlieka išoriniai konsultantai, būtina juos įtraukti pačioje projekto pradžioje, jei įmanoma – planavimo, užduoties rengimo stadijoje. Tokiu atveju užtikrinamas strategiškas planavimas ir sklandus tvarumo kriterijų įgyvendinimas visuose projekto etapuose optimaliausiomis sąnaudomis“, – pabrėžia E. Šapel.

Ankstyvas tvarumo specialistų įsitraukimas taip pat gali padėti siekiant aukštesnio įvertinimo lygio, kadangi aukštas tvarumo sertifikato įvertis turi griežtesnius reikalavimus, kam reikia daugiau dėmesio ir laiko, norint įgyvendinti reikiamus kriterijus.

Nors tvarumo standartų, kuriais galima remtis sertifikuojant renovuojamus pastatus, yra daug, Lietuvoje šiuo metu populiariausias yra BREEAM standartas.

„Labiausiai pritaikoma BREEAM schema pastatų renovacijai yra „BREEAM Refurbishment and Fit Out“. Ši schema turi skirtingas vertinimo apimtis, nuo pastato konstrukcijų ir esminių inžinierių sistemų iki galutinės jo apdailos, ji vertina ir projektavimo bei statybos darbų apimtis. Išskirtinis šio sertifikato aspektas yra tai, kad jis galioja visą pastato gyvavimo ciklą. Kita vertus – tai nesuteikia galimybės sertifikuoti pastatą dar kartą ir keisti gauto sertifikato lygio“, – pasakoja „Vesta Consulting“ Tvarių pastatų skyriaus vadovas.

Tuo tarpu paprastam remontui, pastato atnaujinimui ar ilgalaikei etapinei renovacijai tinka „BREEAM In Use“ (BIU) schema. Ji apima jau eksploatuojamo pastato vertinimą, į kurį neįtraukia projektavimo ir statybų etapo. Po išdavimo BIU sertifikatas galioja 3 metus, po kurių pastatą reikia sertifikuoti iš naujo, norint išlaikyti galiojantį sertifikatą ir taip pratęsti sertifikato galiojimą dar 3 metams.

Tarp kitų plačiai naudojamų tvarumo standartų – LEED vertinimo sistema, WELL ir „Fitwel“ tvarumo sertifikatai. Pastarieji remiasi pastato naudotojų gerove ir daugiausia dėmesio skiria žmogaus sveikatos ir savijautos aspektams, juos taip pat reikia atnaujinti kas 3 metus.

„Įprastai NT vystytojai siekia kuo aukštesnio tvarumo sertifikato įvertinimo, vis dėlto svarbu suprasti, jog tvarumas nėra baigtinis tikslas – tai nuolatinis procesas, kurio metu galima pradėti nuo mažesnių žingsnių ir palaipsniui judėti geresnių rezultatų link. Pavyzdžiui, BIU vertinimo schema leidžia sertifikuoti eksploatuojamus pastatus kas 3 metus, taip leidžiant vystytojams pasirinkti jiems tinkamą tempą ir paskirstyti resursus, kol bus pasiektas norimas įvertinimas“, – pastebi E. Šapel.

Nors skelbti pastato pelnytą įvertinimą pagal tarptautinius tvarumo standartus po jo renovacijos ar rekonstrukcijos nėra prievolės, skaidrus informacijos atskleidimas yra vienas iš svarbių tvarumo principų. Žemesnis įvertinimas gali būti kaip atspirties taškas, įtrauktas į ilgalaikę strategiją ir įsipareigojimą palaipsniui kelti esamą pastato vertę ie sertifikato lygį.

Be to, nuslėpti  įvertinimo nepavyks – tarptautinės tvarumo vertinimo sistemos įprastai turi viešai skelbiamas duomenų bazes, kuriose galima lengvai pasitikrinti, ar pastatas buvo sertifikuotas ir kokį įvertinimą pelnė.

Pranešimą paskelbė: Sigita Macanko, UAB „Idea Prima”