Tadas Matjošaitis: NT projekto kokybė matuojama ne pardavimo momentu ir ne perdavimo dieną; ją apsprendžia 1–2 eksploatacijos metai

Nekilnojamojo turto plėtros rinkoje projektas nebėra vertinamas vien pagal vietą, kainą ar tai, kaip atrodo perdavimo dieną. Pirkėjams, investuotojams ir finansuotojams vis svarbiau, kaip pastatas veiks jau pradėjus jį eksploatuoti – kiek kainuos jo priežiūra, kaip bus valdomos bendrosios sistemos, kaip greitai bus sprendžiami gedimai, ar pirmieji gyvenimo name metai neatneš problemų, kurios nebuvo matomos pardavimo etape.

Dėl šios priežasties pastatų administravimas imamas planuoti dar projektavimo stadijoje, o ne kaip paskutinis projekto žingsnis, sako „Civinity“ grupės vykdomasis direktorius Tadas Matjošaitis.

„Ilgą laiką buvo įprasta manyti, kad administravimas prasideda tada, kai projektas jau baigtas ir perduotas gyventojams. Tačiau būtent po perdavimo paaiškėja, ar projektas buvo suprojektuotas kaip ilgalaikę vertę kuriantis turtas, ar tiesiog kaip produktas, kurį reikėjo sėkmingai parduoti“, – kalba T. Matjošaitis.

Anot jo, šiandien tai ypač svarbu todėl, kad bazinė naujų projektų kokybės kartelė yra gerokai pakilusi. Energinio efektyvumo, techninių standartų ar bendros projekto kokybės argumentai savaime nebėra pakankami, kad išskirtų vieną projektą iš kito. Vis daugiau lemia tai, kaip pastatas bus valdomas po perdavimo ir kaip jame gyvendami jausis naujieji šeimininkai.

„Pirkėjas šiandien vertina ne tik fasadą ar apdailą. Jam rūpi, kiek kainuos gyventi tame name, kaip veiks bendrosios sistemos, kaip bus prižiūrimos erdvės, ar po poros metų nepaaiškės, kad dalis sprendinių buvo patogūs statybai, bet ne eksploatacijai“, – teigia „Civinity“ vadovas.

Jo teigimu, dalis brangiausių problemų atsiranda ne dėl didelių projektinių klaidų, o dėl sprendinių, kurie statybos metu atrodo nereikšmingi. Tai gali būti per ankštos techninės patalpos, nepatogios prieigos prie įrangos, sunkiai prižiūrimos fasado vietos, neapgalvotas lietaus vandens nuvedimas, neįvertinti bendrųjų erdvių priežiūros kaštai ar neparuošta perdavimo dokumentacija.

„Projektavimo etape tai dažnai atrodo kaip smulkmenos. Tačiau būtent jos vėliau virsta pasikartojančiais gedimais, papildomais iškvietimais, didesnėmis administravimo sąnaudomis ir gyventojų nepasitenkinimu. Ir šiuos dalykus „sugaudyti“ gali padėti būsimas pastato administratorius, jei yra įtraukiamas į procesą. Mes į projektą atsinešame eksploatacijos praktiką: turime patirties pastebėti, kurie mazgai po dvejų metų gali pradėti kelti problemų, kur dažniausiai stringa priežiūra. Tokia patirtis projektavimo etape yra vertinga ne mažiau nei techninė ar komercinė kompetencija“, – pažymi „Civinity“ ekspertas.

Jis akcentuoja, kad pastato eksploatacijos kokybė tiesiogiai veikia projekto reputaciją. Pardavimo kampanija trunka kelis mėnesius, o gyvenimas projekte – daugelį metų. Jei po perdavimo gyventojai susiduria su pasikartojančiomis problemomis, neaiškia priežiūra ar sparčiau nei tikėtasi augančiomis bendrosiomis išlaidomis, tai tampa ne tik konkretaus namo, bet ir plėtotojo vardo klausimu. Vieno projekto eksploatacijos istorija labai greitai tampa kito projekto pardavimo fonu.

„Kai kalbame apie didesnius ar ambicingesnius projektus, klausimas jau seniai nėra tik tas, kiek kainuoja pastatyti kvadratinį metrą. Ne mažiau svarbu, kiek kainuos tą kvadratinį metrą prižiūrėti, kokios bus bendrosios sąnaudos, kaip greitai bus sprendžiamos problemos, ar eksploatacija bus prognozuojama. Tai yra turto kokybės klausimas“, – pabrėžia T. Matjošaitis.

Būtent dėl to požiūris į administravimą turėtų keistis iš esmės. Jei administratorius projekte atsiranda tik po perdavimo, jis dažniausiai perima jau priimtų sprendimų pasekmes. Jei įtraukiamas anksčiau, jis gali padėti dalies jų apskritai išvengti.

„Plėtotojui tai reiškia ne tik sklandesnę eksploataciją. Tai reiškia mažiau garantinių ginčų, aiškesnį produkto pozicionavimą, stabilesnę gyventojų patirtį. Administravimas šiandien turi būti suvokiamas kaip projekto dalis, o ne paslauga po projekto. Rinka šį pokytį anksčiau ar vėliau priims kaip standartą. Klausimas, tik, kurie plėtotojai tai pastebės ir įvertins pirmieji“, – neabejoja „Civinity“ grupės vykdomasis direktorius Tadas Matjošaitis.

Pranešimą paskelbė: Rytas Stalnionis, Civinity LT, UAB