Komercinio NT rinkos apžvalga: augant biurų pasiūlai, sėkmingus sandorius ir toliau diktuoja nuomininkai

2025 m. pradžioje komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkoje naujų projektų atidarymų fiksuota nebuvo, tačiau sektorius demonstruoja aktyvią vidaus dinamiką ir ruošiasi permainoms metų antroje pusėje. Didžiausias dėmesys dabar sutelktas į biurų segmentą, kur A klasės projektų vakansija šiek tiek išaugo, o B klasėje stebimas nežymus atsigavimas. „EIKA Development“ ekspertai teigia, kad rinka vis dar priklauso nuomininkams, o konkurencinis spaudimas tarp verslo centrų įgavo dar ryškesnes formas.

Vilniaus biurų rinka ruošiasi pokyčiams

Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „EIKA Development“ duomenimis, A klasės biurų segmentas sostinėje buvo stabilus – metų pradžioje naujų verslo centrų atidarymų nefiksuota. A klasės biurų vakansija siekė 6,3 proc. ir nuo praėjusių metų pabaigos išaugo 0,9 proc.

Tačiau plėtros tempai išlieka vieni sparčiausių regione – A klasės biurų plotas Vilniuje nuo 2018 iki 2025 m. per metus vidutiniškai auga 14,2 proc. arba 53,3 tūkst. kv. m. Šiuo metu bendras A klasės biurų plotas mieste yra daugiau nei 538 tūkst. kv. m. Be to, iki metų pabaigos laukiama dar kelių didelių projektų užbaigimo.

„Nauji A klasės statomi projektai, kaip „Šv. Jokūbo“, „Hero“, „Jasinskio2“, „Business Stadium Central“ ir „Sąvaržėlė“, gali iš esmės perbraižyti sostinės biurų žemėlapį. Šie objektai kartu sudaro 80,2 tūkst. kv. m plotą. Nors dalis naujų projektų jau spėjo pritraukti stambių nuomininkų, 63 proc. bendro jų ploto vis dar laisvas“, – teigia „EIKA Development“ turto valdymo departamento direktorius Giedrius Brūzgė. 

Tuo metu aukščiausios klasės (A+) biurų segmente verslo centrai sugebėjo reikšmingai sumažinti savo vakansijas. 

„Nuo metų pradžios užimtumas mūsų valdomame „Flow“ verslo centre perkopė 90 proc. Vakansiją reikšmingai sumažino pasirašytos naujos sutartys, sparčiai auga „Flow“ bendruomenė, kurios dalis jau įsikėlė šių metų pradžioje arba planuoja įsikurti šių metų antroje pusėje. Džiaugiamės matydami, kaip skirtingų sričių verslai kuria gyvą, dinamišką aplinką, kurioje mezgasi bendradarbiavimas ir formuojasi naujos partnerystės“, – sako G. Brūzgė.

„EIKA Development“ duomenimis, B klasės biurų vakansija metų pradžioje sumažėjo 0,8 proc. iki 9,5 proc. Anot G. Brūzgės, tam įtakos turėjo įvykę keli didesni sandoriai, taip pat nuomininkų persikėlimai ir pačių nuomotojų taikomos strategijos. Pavyzdžiui, verslo centrui „Yellowstone“ pasiteisino planas įrengti mažesnius biurus ir nuomoti juos smulkiesiems nuomininkams, o „Sand Offices“ pritraukė stambų nuomininką „Circle K“.

Tačiau naujai vystomų B+ klasės biurų vakansija, pasak eksperto, išlieka aukšta – apie 30 proc. „Tai rodo aiškią konkurenciją tarp projektų, kurių dauguma dar net nėra atidaryti. Didelį potencialą šiuo metu demonstruoja „Tech Zity Lilium“, kurių vakansija sumažėjo po didelio masto sutarties pasirašymo. Tačiau segmente laukiame pokyčių, kurių tikrai atneš baigiami nauji projektai“, – tvirtina G. Brūzgė.

Metų pradžioje nuomos kainų pokyčių Vilniaus rinkoje nebuvo fiksuota. A klasėje nuomos kainos ir toliau svyravo tarp 16–20 Eur/kv. m, B ir B+ klasėse – 12–16 Eur/kv. m. Vis dėlto, realią didžiosios dalies sandorių kainą mažina įvairios nuomininkams suteikiamos pridėtinės vertės. 

Kaune ir Klaipėdoje situacija stabilesnė

Tuo metu situacija Kauno ir Klaipėdos biurų rinkose išlieka stabili. „EIKA Development“ duomenimis, bendra vakansija Kaune metų pradžioje siekė 6 proc., o Klaipėdoje – vos 1,5 proc. 

Biurų nuomos kainos šiuose didmiesčiuose, lyginant su praėjusiais metais, taip pat kito nežymiai. Kaune vidutinė nuomos kaina A klasės verslo centruose metų pradžioje siekė 17 Eur/kv. m, B klasės biuruose – 11 Eur/kv. m., o Klaipėdoje atitinkamai 15 ir 11 eurų už kv. m. 

Tačiau G. Brūzgė pabrėžia, kad naujų objektų statybos ir sandorių sudarymas tiek Kaune, tiek Klaipėdoje vyksta gerokai lėčiau nei sostinėje.

„Nors vakansijos lygis išlieka santykinai stabilus, Kaune konversija į naujus sandorius nevyksta taip sparčiai. Verslai aktyviai domisi nuomos galimybėmis, bet pasirašyti ilgalaikių sutarčių neskuba. Dėl mažesnės rinkos ir Klaipėdoje komercinio NT plėtra vyksta lėtesniu tempu. Tiesa, 2025–2026 m. planuojami keli nauji objektai, kurie į Kauno ir Klaipėdos rinką turėtų įnešti daugiau dinamikos“, – mano „EIKA Development“ atstovas.

Bendros biurų rinkos tendencijos šalyje išlieka panašios, kaip ir pernai: nauji projektai planuojami selektyviai, tik jau turint išankstines nuomos sutartis nemažai daliai ploto.O viešasis sektorius keliasi į tvaresnes, naujas patalpas, atitinkančias šiuolaikinius darbuotojų poreikius.

„Mūsų valdomų verslo centrų situacija, bendrame kontekste, yra labai nebloga. Metų pradžioje sumažinę „Flow“ vakansiją, planuojame ir toliau didinti pastato išnuomotą plotą. Toliau mažiname ir „Jasinskio2“ vakansiją, kuri dabar siekia 28 proc.“, – sako G. Brūzgė. 

Prekybos ir logistikos centrų rinkos

„EIKA Development“ duomenimis, prekybos centrų sektoriuje 2025 m. prognozuojamas vidaus vartojimo bei mažmeninės prekybos apyvartos augimas apie 4–5 proc. Tačiau vietoje naujų plėtros objektų dauguma prekybos tinklų linkę atnaujinti esamas lokacijas. 

„Taip pat stipriai populiarėja prekybos parkai, o tradiciniai prekybos centrai, prisitaikydami prie besikeičiančių vartotojų poreikių ir rinkos tendencijų, vykdo rekonstrukcijas ir peržiūri segmentus bei koncepcijas“, – sako G. Brūzgė.

Tuo metu logistikos rinkoje užimtumo aspektu jaučiama tam tikra stagnacija tiek naujų logistikos centrų, tiek ir senesnių pastatų atžvilgiu.

Dėl geopolitinės įtampos visoje komercinėje rinkoje taip pat sumažėjo užsienio investuotojų aktyvumas. Kita vertus, tai suteikia šansą vietos plėtotojams“, – įžvalgomis dalijasi „EIKA Development“ turto valdymo departamento direktorius.

Pranešimą paskelbė: Irmantas Matilionis, UAB EIKA Group