Įsigijote Sosnovskio barščiais užterštą žemės sklypą: ar pardavėjas turėtų atlyginti nuostolius?

Ilgai svajojate apie sodybą arba bent jau nuosavą žemės sklypą, galiausiai svajonė išsipildo ir po vizito pas notarą Registrų centro išraše prie savininkų atsiranda Jūsų vardas ir pavardė. Viskas lyg ir nuostabu, bet pavasarį pamatote, jog visas Jūsų išsvajotas sklypas nusėtas vienu bjauriausių augalų Lietuvoje – Sosnovskio barščiais. Akivaizdu, kad apie juos sklypo pirkimo–pardavimo sutartyje nebuvo nė žodžio. Apie tai, kaip galite ginti savo teises tokiu atveju, pasakoja advokatų profesinės bendrijos „AVOCAD“ teisininkas Aurimas Grinys.

Sosnovskio barštis – itin pavojinga invazinė augalų rūšis, išplitusi ir Lietuvoje. Sovietmečiu įvežtas augalas gali pasiekti net penkių metrų aukštį, dauginasi itin lengvai, yra labai gajus, o blogiausia – jo išskiriamos sultys gali sukelti pavojingus odos nudegimus. Taigi, tokia žaluma sklype tikrai nepageidaujama.

Tikriausiai nusipirkus tokį žemės sklypą pirmoji mintis būtų kreiptis į ankstesnius sklypo savininkus, kurie, labai tikėtina, teigtų, jog pirmą kartą mato šį augalą ir parduodant sklypą tokios aplinkybės buvo nežinomos. Galbūt jie ir teisūs – įmanoma, jog sėklos į sklypą pateko tik po to, kai įsigijote žemės sklypą. Visgi, atsižvelgiant į šio augalo gajumą, tikėtina, jog jis ten vešėjo jau ne vieną vasarą ir buvę savininkai Jums pardavė daiktą, neinformavę apie jo trūkumus.

Kaip tokiu atveju galite ginti savo pažeistas teises?

Civilinis kodeksas numato keletą teisių gynimo būdų asmenims, kurie įsigijo netinkamos kokybės daiktą. Pirmiausia, Jums reikėtų įrodymų, jog Sosnvoskio barščiai Jūsų sklype taip želia jau nebe pirmus metus. Nuotraukos iš Google Street View, aeronuotraukos (jeigu jos geros kokybės), net ir liudytojų parodymai – viskas, kas patvirtina, jog sklype šis parazitas bujoja jau kurį laiką, padėtų apginti Jūsų poziciją galimo ginčo atveju. Todėl pats pirmas žingsnis – įrodymų rinkimas. Čia netgi vertėtų pamąstyti apie specialių botanikos žinių turinčio specialisto pagalbą, siekiant nustatyti, jog barštis – daugiametis Jūsų įsigyto žemės sklypo gyventojas.

Turint įrodymų, jog apie barščius sklype buvusieji savininkai jau žinojo, galima į juos kreiptis su pretenzija dėl netinkamos kokybės daikto – šiuo atveju Jūsų įsigyto Žemės sklypo. Pretenzija galite reikalauti, kad žemės sklypas būtų pakeistas tinkamos kokybės žemės sklypu. Visgi, dėl žemės sklypo, kaip teisinių santykių objekto, specifikos, mažai tikėtina, jog iš pardavėjo gausite analogišką žemės sklypą, kuriame nebus nepageidaujamo augalo. Realesnė galimybė – reikalauti sumažinti žemės sklypo kainą tokia suma, kuria vertę sumažina Sosnovskio barščių plantacijos arba tokia suma, kiek gailėtų kainuoti šių augalų išnaikinimas žemės sklype.

Taip pat, Civilinis kodeksas numato galimybę pretenzija pardavėjo reikalauti atlyginti šių augalų šalinimo išlaidas arba reikalauti, kad tai padarytų pats pardavėjas. Tokiu atveju, tai jau būtų pardavėjo išlaidų rūpestis ir jo prievolė per konkretų terminą užtikrinti, kad Jūsų žemės sklype šio augalo nebebus bei jis nesiveis ateityje. O paskutinė galimybė – reikalauti pardavėjo, kad jis grąžintų Jūsų sumokėtą sumą bei informuoti, jog atsisakote sutarties. Tačiau, tai įmanoma tik tuo atveju, jeigu negalėjimas daiktu naudotis pagal paskirtį yra esminis sutarties pažeidimas.

Vis dėlto, be detalios pirkimo–pardavimo sutarties nuostatų analizės ir netgi visų įrodymų, kuriuose užfiksuotos derybos dėl žemės sklypo (pavyzdžiui, derybų protokolų, el. laiškų ir kt.) analizės, neįmanoma garantuoti, kad siūlomi keliai būtų veiksmingi.

Jeigu pardavėjas nesutinka nė su vienu iš šių reikalavimų, vertėtų pasvarstyti apie kreipimąsi su ieškiniu į teismą dėl pažeisto savo teisių gynimo, taip pat reiškiant vieną (arba keletą) iš šių reikalavimų pardavėjo atžvilgiu. Ir šiuo atveju viskas vėl atsiremia į sėkmingą įrodymų rinkimą. Taigi, dar iki teismo reikia užtikrinti, kad yra pakankamai įrodymų, kurie patvirtina, jog Sosnovskio barščiai augo sklype dar iki tol, kai jį įsigijote ir buvusiems savininkams apie juos negalėjo būti nežinoma, o parduodamas sklypą jums bei neinformuodamas apie šį trūkumą, pardavėjas jus tiesiog apgavo.

Visgi, tai tik bendro pobūdžio išvados apie teisės aktuose įtvirtintas savininkų teisių gynybos priemones tokio pirkinio atveju. Kiekvienu konkrečiu atveju yra būtina vertinti ne tik paminėtus kriterijus, bet ir pačios pirkimo–pardavimo sutarties turinį. O jeigu jau iškilo tokia problema – geriausia kreiptis pagalbos į profesionalų teisininką – ypač tokį, kuris yra patyręs nekilnojamojo turto ir jo trūkumų ginčuose.

Pranešimą paskelbė: Silvija Smolskaitė, AVOCAD, Advokatų profesinė bendrija