2019 m. gegužės 13 d., Vilnius. Jau kurį laiką kalbama apie Vilniaus Senamiesčio plėtrą, tam tikrų jo teritorijų prikėlimą naujam gyvenimui ir miesto gyvenimo ritmo sugrąžinimą į jas. Miesto valdžios vizijose – atgijęs stoties rajonas, kai kurių Senamiesčio gatvių atidavimas pėstiesiems uždarant jose automobilių eismą, laisvalaikio ir paslaugų infrastruktūros plėtra. Vis tik nekilnojamojo turto ekspertai pažymi, kad gyventojų srautai centrinėje sostinės dalyje šiandien vis dar yra gerokai per maži. Dėl šios priežasties ir esant aukštoms nuomos kainoms laisvų komercinės paskirties patalpų Senamiestyje pastaruoju metu daugėja.

Laisvų patalpų – kaip niekad daug

Nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Solid Real Advisors“ partnerio Domo Jagmino teigimu, laisvų prekybininkams ir maitinimo paslaugų tiekėjams tinkamų patalpų ploto dalis Vilniaus centre išaugo ir šiuo metu siekia apie 6-7 proc. Balandžio mėnesį sostinės centre buvo arti 100 įvairaus ploto laisvų prekybai ir paslaugoms vykdyti tinkamų patalpų.

„Daugiausia laisvų komercinių patalpų Vilniaus centre šiuo metu yra Vokiečių gatvėje ir Gedimino prospekto dalyje nuo Seimo iki Lukiškių aikštės. Didėjantį laisvų patalpų kiekį daugiausia lemia pelningai prekybininkų ir maitintojų veiklai per maži gyventojų bei miesto svečių srautai ir aukštos nuomos kainos, kurios per paskutinius 10 metų visą laiką augo. Didesniems prekybininkams Senamiestyje yra sunku konkuruoti su kitose miesto dalyse esančiais prekybos centrais. Būtent juose lietuviai yra labiau linkę apsipirkti. Tie prekės ženklai, kurie galėtų įsikurti centrinėse miesto gatvėse, Lietuvoje nėra paklausūs. Visa tai lemia, kad Vilniaus centre turime tokį tuščių vitrinų vaizdą“, – sako D. Jagminas.

Eksperto teigimu, tam, kad daugiau ploto užimantys prekybininkai galėtų išsilaikyti centre, reikalingi didesni žmonių srautai, o jų dėl mažo gyventojų skaičiaus, santykinai nedidelės biurų koncentracijos, nepakankamai išvystytos transporto infrastruktūros, Vilniuje trūksta.

Maitinimo įstaigos kooperuojasi

D. Jagminas sako, kad panaši situacija yra ir su maitinimo paslaugoms pritaikytomis patalpomis. Nors po naują restoraną ar kavinę Vilniaus centre atsidaro kone kas savaitę, tačiau vidutinė maitinimo įstaigos gyvavimo trukmė nesiekia net metų.

„Maisto kultūra, žinoma, auga, valgymo mieste tradicijos pamažu taip pat prigyja, tačiau bendram restoranų ir kavinių lankytojų skaičiui didelės įtakos kol kas tai neturi. Viešojo maitinimo srityje dėl to vyrauja didžiulė konkurencija ir trumpas restoranų gyvavimo laikas. Tiesa, pastaruoju metu sostinėje išpopuliarėjo ir centre pakankamai sėkmingai veikia įvairūs maisto turgūs, po vienu stogu suburiantys daug skirtingų maitintojų. Tokia koncentracija pritraukia didesnius lankytojų srautus, o tai naudinga visiems šiose vietose veikiantiems paslaugų teikėjams“, – sako „Solid Real Advisors“ atstovas.

Vis dėlto mažėjanti patalpų centrinėje miesto dalyje paklausa verslams reiškia geresnes galimybes rinktis sau tinkamiausias patalpas. Anot D. Jagmino, vietų įsikurti senamiestyje ieškantys maitintojai ir prekybininkai šiandien daugeliu atvejų gali rinktis iš keleto skirtingų jų poreikius atitinkančių patalpų. Nors dar prieš keletą metų atidaryti naujas parduotuves ir kavines centre dėl patalpų stokos dažnai apskritai būdavo sunku.

Tinka ne visos patalpos

Kavinių tinklą „Vero Cafe“ valdančios bendrovės „Ex Prompto“ direktorė Laima Vėželienė taip pat pažymi, kad vykdant plėtrą miesto centre sunkiausia rasti vietų, kuriose būtų pakankamas lankytojų srautas.

„Tiek Vilniaus, tiek Kauno senamiesčiuose didžiausia problema yra ta, kad visos geriausios vietos jau būna užimtos. Yra vietų kur laukiame galimybių atsidaryti jau antrus metus. Be to, centrinėse miestų dalyse siūlomos patalpos dažnai neturi šiuolaikiškų komunikacijų, pastatų būklė būna tikrai ne pati geriausia, o savininkai jų neprižiūri. O sutvarkyta tiek fasadinė, tiek vidinė dalis visada palengvina veiklą ir turi įtakos didesniems klientų srautams. Dėl to daugeliu atveju gerokai paprasčiau įsikurti naujai įrengtose šiuolaikiškose patalpose, pavyzdžiui, prekybos centruose“, – sako L. Vėželienė.

Nepaisant to, per šiuos metus centrinėse Vilniaus ir Kauno dalyse tinklas planuoja atidaryti keturias naujas kavines. Šiuo metu Vilniaus centre ir Senamiestyje jų veikia penkios, o Kauno centrinėse dalyse – septynios.

Gyvybingam centrui reikia daugiau gyventojų

Urbanistas Martynas Marozas sako, kad prekybininkams ir maitintojams trūkstamų gyventojų srautų į Vilniaus miesto Senamiestį pritraukti galima tik labiau apgyvendinant centrinę miesto dalį. Be to, anot jo, svarbu, kad centre galėtų gyventi ne tik labiausiai pasiturintys visuomenės sluoksniai, bet kuo įvairesnių socialinių grupių atstovai. Tik tai leidžia išlaikyti miestų centrines dalis gyvybingas.

„Tam, kad Senamiestyje vyktų gyvenimas, jame turi gyventi žmonės. Ir ne tik brangų būstą įsigyti galintys gyventojai, bet ir studentai, pensininkai, įvairiausių profesijų atstovai, menininkai ir asmenys iš pažeidžiamų socialinių grupių. Klientų srautų kavinėms ar restoranams tikrai neužtikrins užmiesčių ir miegamųjų rajonų gyventojai, net jei į miesto centrą pasivaikščioti jie atvyktų kiekvieną savaitgalį. Tai gali padaryti tik vietoje gyvenantys ir dirbantys žmonės“, – sako M. Marozas.

Reikalingas naujas požiūris

Urbanisto teigimu, tuščios ir neišnaudojamos patalpos miestų centruose yra viena iš nekilnojamojo turto kainų augimo pasekmių, matomų ne vienoje Europos sostinėje. M. Marozas, pateikia Londono pavyzdį. Nemažai centinėse šio miesto dalyse esančio nekilnojamojo turto priklauso turtingiems užsienio investuotojams, kurie patalpas laiko nenaudojamas arba per metus jose praleidžia vos keletą dienų. Su panašiomis problemomis susiduria ir Praha, kur nemažai Senamiesčio paveldo virtę paprasčiausiais sandėliais.

„Norint, kad Vilniaus Senamiestis išvengtų tokio likimo, netaptų elitiniu, tik pasiturintiems prieinamu, arba monofunkcininiu rajonu, reikia kitokio planavimo ir naujo požiūrio, kuris leistų sudaryti sąlygas centre gyventi įvairiems žmonėms bei kurtis skirtingų paskirčių įstaigoms, egzistuoti alternatyvai, kultūros iniciatyvoms. Vis tik šiandieninės tendencijos rodo, kad Vilniaus miesto centras tampa išskirtinai aukštesniosios viduriniosios klasės rajonu su į ją orientuotomis paslaugomis. Panašu, kad šios tendencijos tik dar labiau ryškės“, – sako M. Marozas.

Kauno rinka aktyvesnė

D. Jagminas sako, kad priešingai negu sostinėje, Kauno centrinėse dalyse laisvų komercinių patalpų pastaruoju metu nedaugėja, o perspektyvų šio miesto rinka turi bent artimiausiam penkmečiui.

„Kaunas išgyvena šiokį tokį pakilimą, todėl komercinių patalpų paklausa Senamiestyje išlieka stabili. Didžiausia prekybininkų ir maitinimo įstaigų koncentracija Kauno centre šiuo metu yra Vilniaus gatvėje, tačiau į pabaigą artėjanti Laisvės alėjos rekonstrukcija ir šioje vietoje leidžia tikėtis nemažo aktyvumo. Čia laukiama „Metropolio“ viešbučio ir buvusio „Merkurijaus“ prekybos centro rekonstrukcijos. Atnaujinamas ir buvęs SEB banko pastatas, kuriame įsikurs maisto salė su skirtingais operatoriais, didžiausia mieste bendradarbystės erdvė. Jau dabar kai kurios Laisvės alėjos atkarpos yra tikrai gyvybingos, o rekonstruota gatvė bei įgyvendinami nauji projektai į šią vietą pritrauks dar daugiau dirbančių žmonių, gyventojų ir miestiečių bei miesto svečių“, – sako D. Jagminas.

NT rinkos eksperto teigimu, prekybininkų ir maitintojų koncentracija ženkliai didėja ir prie Kauno „Akropolio“. Tai daugiausiai lemia netoliese besikuriantys verslo centrai. D. Jagmino vertinimu, šiemet ir per porą ateinančių metų Kauno Senamiesčio patalpų rinkos laukia neblogos perspektyvos, o paslaugų infrastruktūra laikinosios sostinės centre turėtų ir toliau plėstis.

Daugiau teigiamų ženklų Kaune nei Vilniuje mato ir M. Marozas. Vis tik jis pažymi, kad Kauno plėtra dar yra ankstyvojoje fazėje, todėl po kelerių metų situacija šiame mieste gali tapti panaši į Vilniaus.

„Mano manymu, Kaune buvo padaryta daugiau planavimo darbų, dėl to dabar stebimas spartus Kauno Senamiesčio ir Naujamiesčio atsigavimas. Tačiau tik laikas parodys, ar augant NT kainoms tą gyvybę Kauno centrui pavyks išlaikyti“, – sako M. Marozas.

Pranešimą paskelbė: Dagnė Armonaitė, UAB „INK agency“