Nuo šiol pardavėjai, parduodami butą ar kitą patalpą, nebūtinai privalės perleisti ir nuosavybės teisę į žemės sklypą

Daiva Čekanavičienė, advokatų kontoros GLIMSTEDT teisininkė

2017 m. spalio 26 d. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, pasisakydamas dėl teisės į žemės sklypą perleidimo parduodant nekilnojamąjį daiktą, esantį tam pačiam pardavėjui nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype, suformulavo naują teisės taikymo taisyklę, pagal kurią pardavėjai, parduodami butą ar kitą patalpą, nebūtinai privalės perleisti ir nuosavybės teisę į žemės sklypą.

Nagrinėtoje byloje ieškovas prašė pripažinti, kad kartu su butu ir garažu daugiabučiame name bei ūkinio pastato 2/3 dalimis atsakovai pardavė ir žemės sklypo dalis, reikalingas šiam pastatui ir patalpoms eksploatuoti. Ieškinys grįstas aplinkybe, kad pirkėjui patalpos daugiabučiame name buvo parduotos be žemės sklypo dalies, o pagal Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalį, perleidžiant patalpas daugiabučiame name, privalėjo būti perleistos ir nuosavybės teisės į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti.

Pagal ankstesnę teismų praktiką tais atvejais, kai buvo parduodami butai arba kitos patalpos daugiabučiuose namuose, o pardavėjas yra atitinkamos žemės sklypo dalies savininkas, buvo taikoma Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalis ir laikoma, kad pirkėjui kartu su butu ar patalpomis turi būti perduodama ir nuosavybės teisė į atitinkamą žemės sklypo dalį. Tokiu būdu pirkėjui ir pardavėjui nebuvo paliekama galimybė susitarti kitaip, nors CK 6.394 straipsnio 2 dalyje nustatytos ir kitos alternatyvos dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą ar jo dalį.

Šioje byloje LAT pirmą kartą vertino abiejų minėtų teisės aktų santykį ir konstatavo, kad kai parduodamas butas ar kitos patalpos daugiabučiame name ir pardavėjas yra atitinkamos žemės sklypo dalies savininkas, tai dėl teisių į žemės sklypo dalį, reikalingą butui ar kitai patalpai eksploatuoti, sprendžiama taikant Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies nuostatas (perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį) kartu su CK 6.394 straipsnio 2 dalies nuostatomis (pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką nustato sutartis).

Taigi buto ar kitos patalpos daugiabučiame name pirkėjui nuo šiol turi būti perleidžiama nebūtinai nuosavybės teisė į atitinkamą žemės sklypo dalį – gali būti perleidžiama ir žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką nustato sutartis.

Pirkėjas ir pardavėjas gali tarpusavyje susitarti dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą ar jo dalį visais CK ir įstatymuose nustatytais ar jiems neprieštaraujančiais pagrindais.

Tačiau bet kuriuo atveju būtina pažymėti, kad tokia Aukščiausiojo Teismo pozicija nepanaikina šalių pareigos pirkimo-pardavimo sutartyje aptarti žemės klausimą, taip pat tai nereiškia, kad, parduodamas nekilnojamąjį daiktą, pardavėjas nebeturi pareigos suteikti pirkėjui teisę naudotis žemės sklypu. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas tik patvirtino, kad pardavėjas ir pirkėjas gali naudotis visomis CK įtvirtintomis teisių į nekilnojamąjį daiktą alternatyvomis, tačiau pardavėjas ir toliau turės suteikti pirkėjui teisę naudotis žemės sklypu, o pagrindai, kuriais suteikiama ši teisė, ir toliau privalės būti aptarti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje.

Pranešimą paskelbė : Daiva Selickaitė, GLIMSTEDT