Studentų būsto nuoma: kaip išvengti brangiai kainuojančių klaidų?

Paskutinės vasaros dienos ir rugsėjo mėnuo – metas, kai miestai ūžia nuo studentų ir būsto paieškų. Pirmoji nuomos sutartis ar būsto keitimas gali atrodyti paprastas formalumas, tačiau būtent čia dažniausiai slypi brangiai kainuojančios klaidos. Neužfiksuota būsto būklė, žodiniai susitarimai ar neapgalvotos sutarties sąlygos neretai tampa ilgų ginčų teismuose priežastimi. 

Pasak advokatų profesinės bendrijos AVOCAD vyresniosios teisininkės Karolinos Briliūtės, bene svarbiausias pirmas žingsnis šiame procese yra tinkama būsto apžiūra prieš sudarant nuomos sutartį.

Teisininkė pažymi, kad jeigu kyla ginčas, kas apgadino būstą, esminiai įrodymai yra būsto būklės užfiksavimas iki nuomos sutarties sudarymo. Esminė apsauga, siekiant įrodyti savo poziciją, užtikrinama tuomet, kai būsto būklė yra fiksuojama. „Tokiu atveju prieš sutarties sudarymą patartina tiek nuomotojui, tiek nuomininkui nufilmuoti patalpas, vaizdo įraše įrašant (pasakant) datą, kuomet daromas įrašas, apžvelgti patalpų būklę įvardinant, kokie apgadinimai, defektai jau yra iki nuomos sutarties sudarymo. Užfiksuotus defektus būtina įtraukti į nuomos sutartį, juos aiškiai aptariant“, – pataria K. Briliūtė.

Priešingu atveju, jau nuomos sutarties vykdymo metu arba po jos pasibaigimo, nuomotojas gali laikytis pozicijos, kad tam tikrus defektus būstui padarė nuomininkas. Pagal bendrąsias įrodinėjimo taisykles, tokius teiginius paneigti pareiga kyla nuomininkui. Šiam neturint vaizdinės medžiagos, kyla grėsmė, kad nuomininkas negalės apsiginti nuo jam keliamų reikalavimų bei turės padengti būstui padarytus nuostolius, nors jie ir buvo iki sutarties sudarymo. Atitinkamai, užfiksavus būsto būklę, įrodinėjimo pareiga lengviau įgyvendinama ir nuomotojui, teigiant, kad nuomos laikotarpiu būtent nuomininkas padarė tam tikrus pažeidimus ir tokiu būdu sukėlė žalą, kurią privalo atlyginti.

AVOCAD teisininkė įvardija ir antrą svarbų žingsnį – rašytinės sutarties sudarymą. „Nors įstatymai numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti sudaroma ir žodžiu, teisminė praktika ir kylančių ginčų apimtis patvirtina, kad nereikėtų susigundyti jos paprastumu“, – įspėja Karolina Briliūtė.

Neturint rašytinės sutarties kaip įrodymo ir, pavyzdžiui, nuomininkui nesumokėjus nuomos mokesčio nuomotojui sudėtinga įrodyti, kad nuomininkas apskritai gyveno patalpose, sudėtinga įrodyti tikrąją šalių valią, kas buvo sulygta nuomos sutartimi (kaina, mokėjimo terminas, netesybos, baudos, kokia sutarta nutraukimo tvarka, įspėjimo apie sutarties nutraukimą terminai ir pan.). Tokiu būdu įrodinėjimas apsunksta, nes lemiama reikšmė suteikiama šalių paaiškinimams arba liudytojų parodymams, o tokia biurokratinė našta, visų pirma, teisme vargina pačias šalis. Papildomo vargo išvengti galima sudarius rašytinę nuomos sutartį ir kuo detaliau aptarus visas sutarties sąlygas, kad nebūtų palikta vietos šalių interpretacijai.

Pasak teisininkės, šiuo aspektu derėtų įsivertinti galimas grėsmes ir potencialius ginčus ir nesusivilioti nesudaryti rašytinės sutarties tam, kad būtų išvengta mokesčių.

Teisininkė Karolina Briliūtė taip pat atkreipia dėmesį į tai, kad būsto subnuoma įmanoma tik gavus savininko sutikimą. Pakankamai dažnos situacijos, kuomet keli nuomininkai (studentai) išsinuomoja vieną būstą, tačiau vėliau vienas iš nuomininkų nusprendžia išsikraustyti ir „pernuomoti“ kambarį kitam. Tokiu atveju būtinas dar vienas papildomas veiksmas – gauti savininko sutikimą subnuomuoti būstą. To nepadarius ir tarp šalių kilus ginčams, subnuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia. Kaip ir pagrindinės nuomos atveju, dera nepamiršti užfiksuoti patalpų būklę vaizdinėje medžiagoje. Tokiu būdu apsidraudžia ir nuomininkas ir subnuomininkas, jeigu vėliau kiltų klausimų, dėl kieno kaltės padaryti kokie nors pažeidimai patalpoms.

Pasak teisininkės, būtina žinoti ir apie papildomą apsaugą nuomininkui – galimybę prašyti pripažinti nuomos sutarties sąlygas nesąžiningomis.

Tokiu atveju, jeigu nuomotojas yra juridinis asmuo, nuomininkui, kaip vartotojui, neabejotinai galioja papildoma vartotojams taikytina apsauga – galimybė nuomos sutarties nuostatas prašyti pripažinti negaliojančiomis. „Derėtų nepamiršti, kad fizinis asmuo taip pat gali būti pripažintas verslininku, jeigu gyvenamųjų patalpų nuoma yra įprasta (dažna) jo veikla, iš to yra gaunamos pajamos arba tam tikra dalis iš nuomos gautų lėšų sudaro nuomotojo pajamas. Tokiu būdu nuomininkui galioja vartotojams taikytina papildoma apsauga“, – pabrėžia teisininkė.

Anot Karolinos Briliūtės, nesąžiningomis gali būti pripažintos tokios sąlygos, kurios iš esmės išbalansuoja nuomotojo ir nuomininko teisių ir pareigų pusiausvyrą, kai nuomininkas atsiranda ženkliai blogesnėje padėtyje, nei nuomotojas.

Dėl šios priežasties palankiau įrodyti sutartas aplinkybes tuomet, kai yra sudaryta rašytinė sutartis, o ne vien remtis žodiniais paaiškinimais kilus ginčui dėl to, kas buvo sutarta tarp nuomotojo ir nuomininko.

Apibendrindama teisininkė sako, kad sudarant nuomos sutartis, rekomenduotina nevengti jas sudaryti raštu, kaip įmanoma detaliau susitariant dėl visų sutarties sąlygų, kad būtų išvengta tokių nuostatų interpretacijų, prieš sutarties sudarymą – užfiksuoti patalpų būklę tiek nuomotojui, tiek nuomininkui, įsivertinti, kad sutarties sąlygos neiškreiptų sutarties šalių teisių ir pareigų balanso, o vieno iš nuomininkų pasikeitimas sutartiniuose santykiuose galimas tik gavus nuomotojo sutikimą.

Pranešimą paskelbė: Živilė Jokimaitė Dolgich, AVOCAD, Advokatų profesinė bendrija