Senos statybos daugiabučių griovimas: kas lauktų šio nekilnojamojo turto savininkų?

Advokatų kontoros „Marger“ vyresnysis teisininkas, advokatas Egidijus Matonis

Visuomenėje verda diskusijos dėl gyventojų atsakomybės už jiems priklausančius statinius bei dėl to, ką daryti su senos statybos daugiabučiais pastatais. Svarstoma apie nedidelės dalies daugiabučių namų, kurie yra avarinės būklės, griovimą. Kas lauktų šio nekilnojamojo turto (NT) savininkų bei kaip teisiškai galėtų būti išspręstas šis NT rebusas?

Pagal dabartinį teisinį reglamentavimą, butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė–techninė ir kitokia įranga. Todėl butų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui ar statiniui išlaikyti ir išsaugoti. Įstatymuose nustatyta tvarka jie turi mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui ar statiniui atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.

Butų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo tinkamai prižiūrėti, remontuoti ir kitaip tvarkyti. Tuo tikslu gali būti steigiama butų savininkų bendrija, turi būti pasirenkamas bendrojo naudojimo objektų administratorius, kurio veiklos priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.

Jeigu statinys turi avarinės būklės požymių, statinio savininkas privalo užsakyti statinio ekspertizę. Statybos techniniai reglamentai įpareigoja statinio savininką nedelsiant imtis priemonių žmonėms apsaugoti (apriboti priėjimą ir privažiavimą, sustabdyti ar apriboti statinio naudojimą ir kt.), kai statinio būklė kelia pavojų statinyje ar arti jo esančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai, atsižvelgiant į grėsmės pobūdį, iki kol bus atlikta statinio ekspertizė.

Jeigu statinys pripažįstamas avariniu, statinio naudotojas, vadovaudamasis teisės aktais ir statinio ekspertizės akte pateikta išvada, imasi priemonių statinio avarinei būklei pašalinti arba nusprendžia statinį griauti teisės aktų nustatyta tvarka. Jeigu nustatoma, kad statinys nėra avarinis, statinio naudotojas imasi priemonių, kurios nurodytos statinio ekspertizės akte, tam, kad būtų pašalinti nustatyti avarinės būklės požymiai.

Lietuvoje jau daugelį metų gan sėkmingai vykdoma senos statybos daugiabučių renovacija, ne tik siekiant taupyti gyventojų šildymo ir kitus su pastatu susijusius kaštus, bet ir išvengti senos statybos daugiabučių griūties.

Siekdama spręsti senų daugiabučių problemas, Aplinkos ministerija paskelbė ruošianti naują tvarką, pagal kurią pasikeistų daugiabučių renovacijos būdai, o blogos ir avarinės būklės daugiabučiai būtų griaunami, vietoje jų būtų statomi nauji. Ministerija žada pristatyti tvarką, kaip bendrijos, valdančios daugiabučius, įgytų teisę griauti seną ir brangiai atsieinantį daugiabutį ir pritraukusios investuotoją vietoj jo statytų naują. Be to, ministerija rengia teisinę bazę, kuri įpareigotų avarinės būklės pastatų valdytojus pavojingus namus perstatyti. Ko galima tikėtis iš naujos tvarkos, kokie susiję klausimai ir iššūkiai šiuo metu kylą ir gali kilti ateityje?

Pažymėtina, jog Konstitucijos 23 straipsnyje įtvirtinta, kad nuosavybė neliečiama, nuosavybės teises saugo įstatymai, nuosavybė gali būti paimama tik įstatymo nustatyta tvarka visuomenės poreikiams ir teisingai atlyginama.

Kyla klausimas, ar valstybė, savivaldybės turi teisę, o gal pareigą kištis į privačių statinių tvarkymą, griovimą, jeigu jie kelia pavojų gyventojams ir aplinkiniams, net jei tai reikštų tam tikrą privačios nuosavybės teisės ribojimą.

Planuojama, kad kai kuriems pažeidžiamiems gyventojams – senyvo amžiaus, asocialiems asmenims – savivaldybė turėtų padėti renovuotis namą, galimai perimti nuosavybę, bet leisti visą gyvenimą gyventi nemokamai.

Daugiabučių bendrijos tuo itin piktinasi ir sako, kad tai senjorus pavers nuomininkais, nes vienas iš galimų naujos tvarkos variantų būtų nuosavybės teisės į renovuotą arba naujai pastatytą butą perleidimas savivaldybei mainais į tai, kad savininkai galėtų dengti mažiau statybos kainos. Natūralu, jog daliai visuomenės kyla pagrįstų abejonių, ar tai nėra paslėptas privačios nuosavybės nusavinimas.

Jeigu ketinama griauti ar renovuoti daugiabutį, turi būti gauti butų savininkų sutikimai. Tačiau neaišku, kas būtų, jeigu ne visi butų savininkai su tuo sutiktų. Kaip minėta, Konstitucija gina privačią nuosavybę, tad prievarta gyventojų iškeldinti negalima. Taip pat kyla klausimas, ar gyventojams ir savivaldybėms užtektų finansinių išteklių, kad senus ir visai nusiamortizavusius statinius griauti, vietoje jų statyti naujus.

Nors nuosavybė yra neliečiama ir niekas neturi teisės iš savininko nuosavybę paimti prievarta, išskyrus įstatymų numatytus atvejus, tačiau įstatymas numato, kad nuosavybės teisė gali būti įgyvendinama tik nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų. Šiuo atveju būtų galima kalbėti apie nenorinčių palikti senos ar avarinės būklės požymių turintį daugiabutį asmenų nuosavybės paėmimą visuomenės poreikiams. Tačiau toks nuosavybės paėmimas leidžiamas tik išimtiniais atvejais ir tik įstatymų nustatyta tvarka, savininkui turi būti teisingai atlyginama. Nuosavybė iš savininko prieš jo valią neatlygintinai gali būti paimta tik teismo sprendimu ar nuosprendžiu. Šiuo metu visiškai neaišku, kokiomis sąlygomis tai galėtų būti daroma. Už paimamą nuosavybę turi būti teisingai kompensuojama, tačiau kas įvertins, kokia turi būti teisinga kompensacija.

Aplinkos ministerija teigia, kad pagal rengiamą tvarką būtent savivaldybėms teks užduotis sugalvoti, kaip žmones įtikinti griauti prasto būklės namus ir parūpinti jiems laikiną būstą, tačiau taip ir neaišku, ar savivaldybė pilnai padengtų laikino apgyvendinimo, turto apsaugos išlaidas, ar gyventojai turėtų tam tikra (ir kokia) dalimi prie to prisidėti.

Vienas iš Aplinkos ministerijos deklaruojamų naujų būdų kompensuoti pastato statybas būtų didinti pastatų aukštingumą tose vietose, taip pritraukiant papildomas investicijas, kad statybos būtų kompensuojamos ne tik gyventojų, bet ir privačių vystytojų pinigais. Dėl pastatų aukštingumo didinimo aplinkos ministras teigia, kad pavyzdžiui, Kaune maždaug ant penkiaaukščio reikėtų pastatyti du papildomus aukštus, kad namui renovacija būtų nemokama, kai kuriuose miestuose iš vertės prieaugio renovuoti visus penkiaaukščius namus pridedant vieną ar du aukštus. Tačiau tokiu atveju lieka neaišku, kas kompensuotų statybos kainą, jeigu senuose ar netgi avarinės būklės namuose būtų nustatyta, kad dėl jų būklės negalima pristatyti papildomų aukštų.

Manytina, jog atsisveikinimas su senais namais savininkams būtų patrauklus tik tokiu atveju, jei valdžia sukurtų paskatą, pavyzdžiui, suteiktų gyventojams galimybę įgyti nuosavybės teisę į valstybinę žemę po daugiabučiais, nes tai sukuria didelę pridėtinę vertę. Dabar tokios galimybės nėra.

Dėmesį į šiuos iškilusius klausimus taip pat turėtų atkreipti ir asmenys, galvojantys pirkti ar ilgalaikei nuomai išsinuomoti butus senos statybos ar prastos būklės daugiabučiuose, nes jų renovavimas ar griovimas gali paliesti ir juos.

Neatmestina, jog patvirtinus naują tvarką ir joje neišsprendus kylančių klausimų gali kilti poreikis įvertinti naują tvarką atitikimo Konstitucijai aspektu.

Pranešimą paskelbė: PR Service, PR Service (UAB PIAR)