Įteisintas daugiabučių ploto didinimas – ne tik nauda, bet ir rizikos

2021 m. liepos 1 d. įsigaliojus LR teritorijų planavimo įstatymo pakeitimams, statytojams atsirado galimybė didinti sklypų užstatymo intensyvumą, už tai įsipareigojant dalį būstų perduoti į savivaldybės būsto fondą. Ekspertų vertinimu, ši galimybė slepia savyje ir rizikas: užstatymo intensyvumo didinimas gali užvilkinti viso projekto įgyvendinimą ir sukelti visuomenės nepasitenkinimą.

„Siekiant pasinaudoti įstatymo suteikiama galimybe būtina inicijuoti vietovės lygmens kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų parengimą ar pakeitimą, o tai gali užsitęsti ir lemti viso projekto įgyvendinimo atidėjimą, papildomas rizikas, nuostolius ar apskritai sustabdymą. Norint nuo to apsidrausti, reikėtų dar prieš pradedant įgyvendinti projektą objektyviai įsivertinti leidžiamus užstatymo intensyvumus, esamų teritorijų planavimo dokumentų turinį ir realią galimybę juos pakeisti“, – pataria advokatų kontoros „Magnusson“ teisininkė Indrė Jocytė. 

Būsto perdavimo sąlygos – sutartyje

LR teritorijų planavimo įstatymo 15 straipsnyje numatyta, kad rengiant miestų savivaldybių bendruosius planus papildomai nustatomi leistini užstatymo intensyvumo ir aukščio privalomieji reikalavimai. Naujoji, liepą įsigaliojusi šio įstatymo redakcija įtvirtina galimybę padidinti šį užstatymo intensyvumą – sklypo pastatų bendrąjį plotą, statant naujus pastatus su gyvenamosios paskirties patalpomis, kai tokia galimybė numatyta bendruosiuose planuose.

I. Jocytė vardija, kad iniciatyva didinti užstatymo intensyvumą priklauso statytojams, kurie iš pradžių turi realiai įvertinti leidžiamus užstatymo intensyvumus bei galimybę juos didinti, atsižvelgiant į galiojančius bendruosius planus. Tik po to derėtų inicijuoti vietovės lygmens kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų parengimą ar pakeitimą, o užbaigus šį procesą ir sudarius įgyvendinimo sutartį, galima pradėti įgyvendinti patį projektą.

„Šiame procese labai svarbią vietą užima įgyvendinimo sutartis, kurią planavimo iniciatoriai (statytojai) sudaro su planavimo organizatoriumi (savivaldybės administracijos direktoriumi ar kitais įstatymų nustatytais specialiojo teritorijų planavimo organizatoriais). Sutartis būtina, jei teritorijų planavimo dokumento sprendiniams įgyvendinti reikia pertvarkyti žemės sklypus, nustatyti specialiąsias žemės naudojimo sąlygas ir siūlomus servitutus šiems sklypams, paimti žemę visuomenės poreikiams, plėtoti inžinerinę ar socialinę infrastruktūrą, perduoti būstą į savivaldybės būsto fondą“, – komentuoja teisininkė.

Jos teigimu, įgyvendinimo sutartyje turi būti susitariama dėl žemės sklypų pertvarkymo išlaidų mokėjimo, kompensacijų nekilnojamojo turto savininkams dėl teritorijų planavimo dokumente numatomų apribojimų nekilnojamajam turtui.

Didelis dėmesys rengiant sutartį turi būti skiriamas būsto perdavimo į savivaldybės būsto fondą klausimui: koks perduodamo būsto naudingojo ar pagrindinio ploto dydis procentais, perdavimo terminai, netesybų ir kitos sąlygų.

„Sutarties šalims svarbu sutarti ir aiškiai apibrėžti statytojo teises ir pareigas, susijusias su būstų perdavimu socialinėms reikmėms: kokia dalis būstų bus perduota, kokiais terminais, kokio baigtumo ir panašiai. Kiekvienas aspektas reikalingas, kad vykdant projektą nekiltų papildomų klausimų bei ginčų dėl to, koks turtas ir kada turi būti perduotas savivaldybei“, – sako I. Jocytė.

Visuomenės pozicija gali tapti rizika

Teisininkė sako, jog užstatymo intensyvumą didinti pasirengę statytojai neturėtų ignoruoti ir kitų galimų rizikų, tokių kaip dar ne visada teigiamas visuomenės požiūris į socialinius būstus ir gyvenančius juose žmones.

„Vienas iš LR teritorijų planavimo įstatyme apibrėžtų teritorijų planavimo tikslų yra kompleksiškai spręsti socialinius, ekonominius, ekologinius ir su klimato kaitos padariniais susijusius uždavinius. Įstatymo pakeitimai dėl užstatymo intensyvumo didinimo nėra susiję tik su statytojų interesais, pastarieji derinami su nauda visuomenei – statytojams leidžiama statyti didesnius pastatus, tačiau už tai „atlyginama“ visuomenei, dalį būstų perleidžiant socialiai remtiniems žmonėms ir taip sumažinant socialinių būstų laukiančiųjų eiles.

Be abejo, tai gali būti viena iš aplinkybių, atbaidančių statytojus nuo siekio pasinaudoti užstatymo intensyvumo didinimo galimybe, nes statytojai neturi jokio kontrolės mechanizmo, kaip savivaldybė panaudos gautus būstus. Statytojai kiekvienu atveju turi vertinti naudos ir rizikos balansą, kiek didesnis naujai pastatytų būstų kiekis atpirks galimai nepalankų potencialių pirkėjų požiūrį į tame pačiame pastate esantį socialinį būstą“, – svarsto ji.

Vis dėlto I. Jocytė įsitikinusi, kad nepalankus visuomenės požiūris formuosis visais atvejais, nes socialiai remtinų žmonių apgyvendinimas tame pačiame pastate savaime nereiškia, kad tai gali sukelti kokius nors nepalankius padarinius likusiems gyventojams.

Tai, kad daugiabučiai statomi nepaliekant erdvės aplink juos, jau dabar neretai tampa gyventojų pasipiktinimo priežastimi, o leidus dar labiau padidinti užstatymo intensyvumą, pasak pašnekovės, pasipiktinimas gali dar išaugti.

Ji atkreipia dėmesį, kad visuomenė tokiuose procesuose taip pat turi balso teisę, tad gali ja pasinaudoti. Naujasis teritorijų planavimo reguliavimas skatina viešumą ir visuomenės dalyvavimą. LR teritorijų planavimo įstatymo 8 str. 1 dalis apibrėžia viešąjį visuomenės interesą planuojant teritorijas, kurį sudaro gyvenimo kokybė, pagrįsta objektyviais visuomenės poreikiais ir ištekliais, nuosavybės teisių apsaugos prioritetu, investicijų skatinimu, teritorijų planavimo, želdynų normomis, visuomenės sveikatos saugos reglamentais ir panašiai.

„To paties įstatymo 31 str. numato, kad teritorijų planavimas yra viešas, išskyrus atvejus, kai planuojama krašto apsaugos tikslams reikalinga teritorija ar kai valstybės sienos ir strateginės reikšmės objektai yra susiję su įslaptinta informacija. Suinteresuotos visuomenės atstovai ir kiti fiziniai ir juridiniai asmenys gali aktyviai dalyvauti teritorijų planavimo viešinimo procedūrose, teikti savo pasiūlymus ir ši teisė negali būti apribota. Svarbu, kad visuomenė ja naudotųsi tinkamai ir nesiektų nepagrįstai vilkinti inicijuojamų projektų“, – akcentuoja I. Jocytė.

Teisininkės teigimu, užstatymo intensyvumo didinimo atveju planavimo organizatorius turi teisę atsisakyti priimti visuomenės pasiūlymus, tačiau toks atsisakymas turi būti pagrįstas ir motyvuotas.

Pranešimą paskelbė: Paulina Česonytė, UAB „Idea Prima”