Įteisintas daugiabučių ploto didinimas – ne tik nauda, bet ir rizikos

1

Įteisintas daugiabučių ploto didinimas – ne tik nauda, bet ir rizikos

2021 m. liepos 1 d. įsigaliojus LR teritorijų planavimo įstatymo pakeitimams, statytojams atsirado galimybė didinti sklypų užstatymo intensyvumą, už tai įsipareigojant dalį būstų perduoti į savivaldybės būsto fondą. Ekspertų vertinimu, ši galimybė slepia savyje ir rizikas: užstatymo intensyvumo didinimas gali užvilkinti viso projekto įgyvendinimą ir sukelti visuomenės nepasitenkinimą.

„Siekiant pasinaudoti įstatymo suteikiama galimybe būtina inicijuoti vietovės lygmens kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų parengimą ar pakeitimą, o tai gali užsitęsti ir lemti viso projekto įgyvendinimo atidėjimą, papildomas rizikas, nuostolius ar apskritai sustabdymą. Norint nuo to apsidrausti, reikėtų dar prieš pradedant įgyvendinti projektą objektyviai įsivertinti leidžiamus užstatymo intensyvumus, esamų teritorijų planavimo dokumentų turinį ir realią galimybę juos pakeisti“, – pataria advokatų kontoros „Magnusson“ teisininkė Indrė Jocytė. 

Būsto perdavimo sąlygos – sutartyje

LR teritorijų planavimo įstatymo 15 straipsnyje numatyta, kad rengiant miestų savivaldybių bendruosius planus papildomai nustatomi leistini užstatymo intensyvumo ir aukščio privalomieji reikalavimai. Naujoji, liepą įsigaliojusi šio įstatymo redakcija įtvirtina galimybę padidinti šį užstatymo intensyvumą – sklypo pastatų bendrąjį plotą, statant naujus pastatus su gyvenamosios paskirties patalpomis, kai tokia galimybė numatyta bendruosiuose planuose.

I. Jocytė vardija, kad iniciatyva didinti užstatymo intensyvumą priklauso statytojams, kurie iš pradžių turi realiai įvertinti leidžiamus užstatymo intensyvumus bei galimybę juos didinti, atsižvelgiant į galiojančius bendruosius planus. Tik po to derėtų inicijuoti vietovės lygmens kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų parengimą ar pakeitimą, o užbaigus šį procesą ir sudarius įgyvendinimo sutartį, galima pradėti įgyvendinti patį projektą.

„Šiame procese labai svarbią vietą užima įgyvendinimo sutartis, kurią planavimo iniciatoriai (statytojai) sudaro su planavimo organizatoriumi (savivaldybės administracijos direktoriumi ar kitais įstatymų nustatytais specialiojo teritorijų planavimo organizatoriais). Sutartis būtina, jei teritorijų planavimo dokumento sprendiniams įgyvendinti reikia pertvarkyti žemės sklypus, nustatyti specialiąsias žemės naudojimo sąlygas ir siūlomus servitutus šiems sklypams, paimti žemę visuomenės poreikiams, plėtoti inžinerinę ar socialinę infrastruktūrą, perduoti būstą į savivaldybės būsto fondą“, – komentuoja teisininkė.

Jos teigimu, įgyvendinimo sutartyje turi būti susitariama dėl žemės sklypų pertvarkymo išlaidų mokėjimo, kompensacijų nekilnojamojo turto savininkams dėl teritorijų planavimo dokumente numatomų apribojimų nekilnojamajam turtui.

Didelis dėmesys rengiant sutartį turi būti skiriamas būsto perdavimo į savivaldybės būsto fondą klausimui: koks perduodamo būsto naudingojo ar pagrindinio ploto dydis procentais, perdavimo terminai, netesybų ir kitos sąlygų.

„Sutarties šalims svarbu sutarti ir aiškiai apibrėžti statytojo teises ir pareigas, susijusias su būstų perdavimu socialinėms reikmėms: kokia dalis būstų bus perduota, kokiais terminais, kokio baigtumo ir panašiai. Kiekvienas aspektas reikalingas, kad vykdant projektą nekiltų papildomų klausimų bei ginčų dėl to, koks turtas ir kada turi būti perduotas savivaldybei“, – sako I. Jocytė.

Visuomenės pozicija gali tapti rizika

Teisininkė sako, jog užstatymo intensyvumą didinti pasirengę statytojai neturėtų ignoruoti ir kitų galimų rizikų, tokių kaip dar ne visada teigiamas visuomenės požiūris į socialinius būstus ir gyvenančius juose žmones.

„Vienas iš LR teritorijų planavimo įstatyme apibrėžtų teritorijų planavimo tikslų yra kompleksiškai spręsti socialinius, ekonominius, ekologinius ir su klimato kaitos padariniais susijusius uždavinius. Įstatymo pakeitimai dėl užstatymo intensyvumo didinimo nėra susiję tik su statytojų interesais, pastarieji derinami su nauda visuomenei – statytojams leidžiama statyti didesnius pastatus, tačiau už tai „atlyginama“ visuomenei, dalį būstų perleidžiant socialiai remtiniems žmonėms ir taip sumažinant socialinių būstų laukiančiųjų eiles.

Be abejo, tai gali būti viena iš aplinkybių, atbaidančių statytojus nuo siekio pasinaudoti užstatymo intensyvumo didinimo galimybe, nes statytojai neturi jokio kontrolės mechanizmo, kaip savivaldybė panaudos gautus būstus. Statytojai kiekvienu atveju turi vertinti naudos ir rizikos balansą, kiek didesnis naujai pastatytų būstų kiekis atpirks galimai nepalankų potencialių pirkėjų požiūrį į tame pačiame pastate esantį socialinį būstą“, – svarsto ji.

Vis dėlto I. Jocytė įsitikinusi, kad nepalankus visuomenės požiūris formuosis visais atvejais, nes socialiai remtinų žmonių apgyvendinimas tame pačiame pastate savaime nereiškia, kad tai gali sukelti kokius nors nepalankius padarinius likusiems gyventojams.

Tai, kad daugiabučiai statomi nepaliekant erdvės aplink juos, jau dabar neretai tampa gyventojų pasipiktinimo priežastimi, o leidus dar labiau padidinti užstatymo intensyvumą, pasak pašnekovės, pasipiktinimas gali dar išaugti.

Ji atkreipia dėmesį, kad visuomenė tokiuose procesuose taip pat turi balso teisę, tad gali ja pasinaudoti. Naujasis teritorijų planavimo reguliavimas skatina viešumą ir visuomenės dalyvavimą. LR teritorijų planavimo įstatymo 8 str. 1 dalis apibrėžia viešąjį visuomenės interesą planuojant teritorijas, kurį sudaro gyvenimo kokybė, pagrįsta objektyviais visuomenės poreikiais ir ištekliais, nuosavybės teisių apsaugos prioritetu, investicijų skatinimu, teritorijų planavimo, želdynų normomis, visuomenės sveikatos saugos reglamentais ir panašiai.

„To paties įstatymo 31 str. numato, kad teritorijų planavimas yra viešas, išskyrus atvejus, kai planuojama krašto apsaugos tikslams reikalinga teritorija ar kai valstybės sienos ir strateginės reikšmės objektai yra susiję su įslaptinta informacija. Suinteresuotos visuomenės atstovai ir kiti fiziniai ir juridiniai asmenys gali aktyviai dalyvauti teritorijų planavimo viešinimo procedūrose, teikti savo pasiūlymus ir ši teisė negali būti apribota. Svarbu, kad visuomenė ja naudotųsi tinkamai ir nesiektų nepagrįstai vilkinti inicijuojamų projektų“, – akcentuoja I. Jocytė.

Teisininkės teigimu, užstatymo intensyvumo didinimo atveju planavimo organizatorius turi teisę atsisakyti priimti visuomenės pasiūlymus, tačiau toks atsisakymas turi būti pagrįstas ir motyvuotas.

Pranešimą paskelbė: Paulina Česonytė, UAB „Idea Prima“

Rekomenduojame

Kauno statybos ir paslaugų mokymo centras ruošia socialiai atsakingus ir verslius naujos kartos specialistus

Kauno statybos ir paslaugų mokymo centras ruošia socialiai atsakingus ir verslius naujos kartos specialistus

Viena iš pagrindinių sėkmingo, ilgus metus išsilaikyti rinkoje siekiančio verslo krypčių – tvarūs, socialiai atsakingi ir etiški sprendimai. Visos šios vertybės labai svarbios ir statybų sektoriui, tad Kauno statybos ir paslaugų mokymo centras siekia įgalinti jaunus žmones siekti etiškos lyderystės ir siūlo mokiniams atnaujintą socialinio verslumo programą. Kaip parodė pastarieji metai, pokyčiai vyksta itin sparčiai, […]

Ką daryti, kad nenusipirktumėt nesandaraus namo, ir kuo naudingas kontrolinis tyrimas

Ką daryti, kad nenusipirktumėt nesandaraus namo, ir kuo naudingas kontrolinis tyrimas

Laikas, kai namai perkami iš brėžinių, naudingas tik statytojams. Patiklių pirkėjų gali laukti ne tik dideli nusivylimai, bet ir piniginiai nuostoliai. Į vieną sandarumo tyrimo laboratoriją paskambino statytojas. Jis pastatė didelį 25 kotedžų kvartalą, kitąmet planuoja statybas ir tęsti, ir plėsti. Namams būtina atlikti sandarumo matavimus. Išgirdęs, kaip tai atliekama, kokie turi būti rodikliai, statytojas […]

„Jūrės medis“ tvaresnę aplinką nori kurti ir Lietuvoje

„Jūrės medis“ tvaresnę aplinką nori kurti ir Lietuvoje

Augantis vartotojų ir statytojų sąmoningumas ir vis griežtėjantys aplinkosauginiai reikalavimai skatina gamintojus pasiūlyti rinkai vis daugiau ekologiškų medžiagų, kad statyba būtų tvari. Viena higieniškiausių ir aplinkai draugiškiausių žaliavų – mediena. Tačiau nors statyba iš medienos sparčiai populiarėja, lietuviai dar neišnaudoja visų jos panaudojimo galimybių. Medinės statybos privalumų suvokimas pamažu plečiasi. Lietuvoje jau įgyvendinta nemažai sudėtingų […]

Naujausi duomenys: dūmų detektorių lietuvių namuose gerokai mažiau nei pas latvius ir estus

Naujausi duomenys: dūmų detektorių lietuvių namuose gerokai mažiau nei pas latvius ir estus

Mažiausiai Lietuvos žmonių, lyginant su kitų Baltijos šalių gyventojais, namuose turi įsirengę dūmų detektorius. Naujausi duomenys rodo, kad šiuos įrenginius gyvenamosiose patalpose yra sumontavę 66 proc. mūsų šalies, 78 proc. Latvijos ir net 91 proc. Estijos gyventojų. Nuo dūmų detektorių paskelbimo privalomais Lietuvoje praėjo pusketvirtų metų, Latvijoje jie privalomi nuo 2020 m.,  Estijoje – nuo […]

„Citus“ Vilniaus Kareivių g. ruošia dar vieną būsto projektą

„Citus“ Vilniaus Kareivių g. ruošia dar vieną būsto projektą

Išskirtinių būsto projektų valdymo įmonė „Citus“, visai netoli rugsėjį anonsuoto multifunkcinio planuoja dar vieną būsto projektą. Jis numatytas taip pat ypač intensyviai besikeičiančioje Verkių ir Žirmūnų mikrorajonų sandūroje – adresu Kareivių g. 2E, urbanistinio „Ogmios miesto“ ir Ozo parko kaimynystėje. Investicijos į projektą sieks apie 13 mln. Eur. „Sostinės būsto rinkoje dabar didžiausius iššūkius kelia […]

Pilnavertei garso izoliacijai reikalingos daugiasluoksnės konstrukcijos ir kokybiškas montavimas

Pilnavertei garso izoliacijai reikalingos daugiasluoksnės konstrukcijos ir kokybiškas montavimas

Statybų sektoriaus aktualijos ir tendencijos nuolat keičiasi. Ilgą laiką dėmesys krypo į šilumos izoliavimą, vėliau – pastato išorinių konstrukcijų sandarumą, o paskutiniu metu aktualiausia tapo garso izoliacijos sprendimų svarba. Populiarėjančios lengvo mūro medžiagos dėl masės trūkumo dažnai negali patenkinti garso izoliacijos reikalavimų. Tad rinkos lyderė „Knauf“ siūlo daugiasluoksnes konstrukcijas, kuriose naudojamos kone dvigubai už standartines […]