„Gudraujantys“ NT pardavėjai: kainų skirtumas kaip nuostolių atlyginimo būdas. Ką turi žinoti kiekvienas?

Lietuvos banko ir Eurostato duomenimis, metinių atlyginimų skaičiaus rodikliai Lietuvoje rodo vis didėjančius gyventojų ketinimus įsigyti būstą. Tuo tarpu kainų ir pajamų santykis siunčia aiškią žinutę, jog įperkamumas Lietuvoje nuo 2022 m. pabaigos gerėja ir iki 2025 m. pabaigos turėtų grįžti į istoriškai geriausią lygį. Tačiau yra ir kita medalio pusė – šie rodikliai automatiškai užprogramuoja ir didėjančių teisminių ginčų skaičių tarp pirkėjų ir pardavėjų.

Ženkliai augantį ginčų NT srityje skaičių puikiai iliustruoja tiek žemesnių instancijų teismų, tiek Lietuvos Aukščiausiojo Teismo, iki kurio nukeliauja ginčai tarp pirkėjų ir pardavėjų, praktikos gausa. Preliminariosios sutartys tiek pirkėjo, tiek pardavėjo iniciatyva nutraukiamos dėl įvairiausių priežasčių, tokių kaip pinigų trūkumas, nebaigtos statybos, negauta banko paskola ir kt. Dažniausiai pasitaikantys reikalavimai tokiose ginčuose yra sumokėto avanso (užstato) priteisimas. Kiti reikalavimai apima baudos arba kompensacijos už sutarties nutraukimą priteisimą – tokiu būdu siekiama atgauti (prisiteisti) realiai patirtas išlaidas, susijusias su pasirengimu sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, pvz., kelionės išlaidas, advokato honorarą, dokumentų parengimo išlaidas ir pan.

Tačiau Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika rodo vis augančią tendenciją, jog asmenys (dažniausiai pirkėjai) gina savo pažeistas teises ir kitais būdais, kuomet nesąžininga šalis (dažniausiai pardavėjas) nepagrįstai nutraukia preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį. Vieną iš nuostolių apskaičiavimo būdų – kainų skirtumo metodą, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas aiškino 2024-05-23 priimtoje nutartyje. Šioje nutartyje kasacinis teismas išdėstė nustatinėtinas aplinkybes bei įrodinėtinas sąlygas, kurioms esant pirkėjai, pardavėjui nepagrįstai atsisakius sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, turi teisę reikalauti iš ikisutartinių santykių kilusių nuostolių atlyginimo.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nustatė tokias rėmimosi kainų skirtumo metodu aplinkybes, kurios privalo egzistuoti:

• kaltoji šalis nepagrįstai atsisakė (vengė) sudaryti pagrindinę sutartį;
• yra priežastinis ryšys tarp neteisėtų kaltosios šalies veiksmų (nepagrįsto atsisakymo ar vengimo sudaryti sutartį) ir nukentėjusios šalies nuostolių;
• dėl pasitikėjimo nesąžininga šalimi nukentėjusi šalis atsisakė realios galimybės sudaryti sutartį su trečiuoju asmeniu;
• dėl nesąžiningos šalies kaltės nutrūkus deryboms per protingą terminą buvo sudaryta pakeičiančioji pagrindinė sutartis.

Egzistuojant aukščiau nurodytoms sąlygoms, asmuo įgyja teisę pretenduoti į nuostolių atlyginimą. Tačiau nuostolio dydis, remiantis kainų skirtumo metodu, gali būti apskaičiuojamas tik esant aukščiau nurodytoms aplinkybėms ir tik įrodžius, kad:

• derybų metu sąžininga šalis turėjo realią, o ne hipotetinę galimybę sudaryti sandorį su konkrečiu trečiuoju asmeniu palankesnėmis sąlygomis;
• po nesąžiningo derybų nutraukimo nukentėjusi šalis per protingą terminą sudarė pradinę (nesudarytą pagrindinę) sutartį pakeitusią sutartį blogesnėmis (nei siūlė trečiasis asmuo) sąlygomis.

Tik nustačius visas aukščiau nurodytas aplinkybes bei įrodžius papildomas sąlygas, prarastos galimybės piniginė vertė dėl preliminariosios sutarties nevykdymo gali būti atlyginama remiantis kainų skirtumo metodu (principu). Šios sąlygos turi būti įrodytos prašančios nuostolius priteisti šalies.

Pavyzdinė situacija: asmuo A ketina pirkti būstą iš B už 10 000 EUR. Tarp A ir B susiklosto aukščiausią lygį pasiekiantys pasitikėjimo santykiai (pasirašoma preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis). Tuomet B nepagrįstai atsisako sudaryti pagrindinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį su A. A per protingą terminą sudaro pagrindinę sutartį pakeičiančią sutartį (kitą preliminarią sutartį), kuria įsigyja panašų būstą iš C už 20 000 EUR.

Tokiu atveju A, remdamasis kainų skirtumo metodu, turi teisę reikalauti B atlyginti A patirtus nuostolius, skaičiuojant skirtumą tarp A ir C sudarytos naujos preliminariosios būsto pirkimo-pardavimo sutarties kainos ir dėl B kaltės nesudarytos pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties kainos tarp A ir B. A gali reikalauti B atlyginti 10 000 EUR (20 000 EUR – 10 000 EUR) A patirtą nuostolį, taikant kainų skirtumo metodą.

Kaip teisingai ne kartą jau konstatavo Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, kainų skirtumo metodas yra tik vienas, bet ne vienintelis nuostolio apskaičiavimo būdas.

Toks išaiškinimas parodo, kad nesąžiningai nutraukus preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, nukentėjusioji šalis (pirkėjas) turi teisę reikalauti tiek nuostolių (sumokėto avanso) ir netesybų (baudos/kompensacijos) pagal nutrauktą sutartį, tiek, esant visoms būtinoms sąlygoms, papildomų nuostolių, apskaičiuotu kainų skirtumo metodu, atlyginimo. Tačiau tokio nuostolio, apskaičiuoto remiantis kainų skirtumo metodu, dydis negali peržengti saugomo lūkesčio intereso ribos – realiai patirtų nuotolių dydžio. Nuosekli Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika tuo pačiu siunčia ir aiškią žinutę NT pardavėjams, jog preliminariosios būsto pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimas dėl vienintelės priežasties – galimybės būstą parduoti už didesnę kainą, gali sukelti analogiškas ir dar didesnes finansines pasekmes.

NOEWE LEGAL ginčų sprendimo grupė

• Andrius Lukašonokas, advokatas, asocijuotas partneris
• Lukas Seržantas, teisininkas

Pranešimą paskelbė: Eglė Markauskaitė, Noewe, UAB