CITUS ekspertai: perku būstą – nuosavybės formos teisinių terminų džiunglės

Kiekvienas žmogus nuosavybės teise gali įgyti norimus daiktus: perkame butą, automobilio stovėjimo vietą ar kitą nekilnojamąjį turtą, o nuosavybės teisės forma būna nurodyta sudarant pirkimo–pardavimo sutartį. Tačiau nuosavybės teisė, priklausomai nuo situacijos, gali turėti tam tikrų išimčių, kurias svarbu žinoti, siekiant sklandžiai eksploatuoti ir naudotis įgytais daiktais. Ką reikia žinoti apie nuosavybės teisę įsigyjant nekilnojamąjį turtą ir kokių niuansų yra teisinėse nuostatose, aiškina kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ teisininkė Ieva Pukelienė.

Kas tampa savininku įsigijus, pavyzdžiui, kotedžą su žemės sklypo dalimi? Kokia nuosavybės forma savininkui ar savininkams priklauso turtas ir kokie galimi netikėtumai? O jei kotedžą sudaro daugiau nei vienas būstas, tad yra daugiau nei vienas savininkas?

Kalbant apie fizinius asmenis, nekilnojamąjį turtą jie gali įgyti arba asmeninės nuosavybės teise, arba bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise.

Asmeninė arba bendroji jungtinė nuosavybė

Pavyzdžiui, perkamas būstas. Šiuo atveju nuosavybės formą nulemia pirkėjo ar pirkėjų šeimyninė padėtis bei piniginių lėšų kilmė turto įsigijimo momentu. Jei pirkėjas ar pirkėja nėra sudarę santuokos tačiau perka dviese, būstą abu įgyja asmeninės nuosavybės teise, proporcingai kiekvieno pirkėjo mokamos kainos daliai.

„Turtą, kuris yra jūsų asmeninė nuosavybė, turite teisę valdyti, naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra. Jūs esate savo turto vienintelis savininkas ir prisiimate su juo susijusias pareigas – mokėti mokesčius, atlikti paprastąjį ar kapitalinį remontą ir pan. Taip pat galite jį parduoti, mainyti, dovanoti, nuomoti ir taip toliau“, – aiškina ekspertė.

Tuo tarpu, jei pirkėjai yra santuokoje, bet nėra sudarę vedybų sutarties, o būstą perka iš bendrų lėšų, būstas priklausys abiem sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise.

Sprendimus dėl turto, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, pardavimo ar kitokio perleidimo sutuoktiniai priima kartu. Jie abu yra būsto savininkai ir konkrečios nuosavybės dalys turte nėra nustatytos. Yra tik prezumpcija, kad turtas sutuoktiniams priklauso lygiomis dalimis.

Jei toks įstatymo numatytas reglamentavimas netenkina, sutuoktiniai gali nuspręsti sudaryti vedybų sutartį: ikivedybinę – iki santuokos arba povedybinę sutartį, jau sudarius santuoką. Tuo būdu jie prieš būsto ar bet kurio kito turto pirkimą susitaria, kokiomis dalimis ir kokia nuosavybės forma tą turtą įgis.

Teisininkė išskiria galimą išimtį: net jei būsto pirkėjai yra santuokoje, nėra sudarę vedybų sutarties, bet jo įsigijimui naudoja lėšas, vieno iš sutuoktinių gautas, pvz., dovanojimo sutarties pagrindu arba pardavus paveldėtą ar asmeninės nuosavybės teise priklausiusį turtą, tuomet būstą tas sutuoktinis gali įsigyti ir asmeninės nuosavybės teise, tik tam reikalingas kito sutuoktinio sutikimas.

„Svarbu paminėti, kad būsto nuosavybės forma – asmeninė ar bendroji jungtinė sutuoktinių – yra registruojama Registrų centro Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras juridinis faktas ir, kilus abejonių, turime galimybę remtis oficialiais duomenimis. Jei šis faktas nėra įregistruotas – grįžtame į pradžią ir tikriname įgijėjo šeimyninę padėtį būsto įsigijimo metu, įsigijimo pagrindą, t. y. kokio dokumento pagrindu registruota nuosavybė, bei analizuojame šio dokumento turinį“, – vardija I. Pukelienė.

Kodėl svarbu nustatyti nuosavybės formą? Nuo to priklauso, kas galės būstą parduoti ar bet kokiu kitu būdu perleisti nuosavybę į jį, įkeisti kreditoriui ir sudaryti hipotekos sutartį. Gajus mitas, kad vienam pasirašius sutartį tas asmuo vienas ir tampa savininku. Tiesa, kad būstą pirkti ir sudaryti pirkimo pardavimo sutartį gali ir vienas sutuoktinis – atvykti pas notarą užtenka jam vienam.

Tačiau tolimesnius sprendimus, pavyzdžiui dėl bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise įgyto būsto pardavimo, teks priimti ir tokią sutartį sudaryti jau kartu su sutuoktiniu ar sutuoktine. Mažų mažiausiai, pardavimo atveju būtina turėti kito sutuoktinio įgaliojimą, patvirtintą notaro.

Šeimos turtas ir jo teisinis statusas

Painiavos sprendžiant, kas yra savininkas, gali įnešti dar ir šeimos turto teisinis statusas, kurį numato Civilinis kodeksas. Šis statusas yra privalomas ir taikomas nuo santuokos įregistravimo dienos bet kokiam būstui, kuris yra faktinė, nuolatinė ir pagrindinė sutuoktinių gyvenamoji vieta. Nors šis statusas ir nepakeičia nuosavybės formos, t. y. nepaisant to, kuriam iš sutuoktinių ir kokia forma – asmeninės ar bendrosios jungtinės nuosavybės teise – priklauso sutuoktinių būstas, toks turtas turi būti naudojamas tik bendriems šeimos poreikiams tenkinti.

Sutuoktinis, kuris yra būsto, priskirto šeimos turtui, savininkas, jo nuosavybės teisę gali parduoti, mainyti, dovanoti ar įkeisti tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. Tai, kaip minėta, galioja ir tuo atveju, kai būstas vienam iš sutuoktinių priklauso asmeninės nuosavybės teise.

„Kaip pasakojau, sutuoktiniai vedybų sutartimi gali susitarti dėl įgyjamo turto nuosavybės. Bet negali pakeisti šeimos turto teisinio statuso. Šis statusas nustoja galioti tik nutraukus santuoką, ją pripažinus negaliojančia ar sutuoktiniams pradėjus gyventi skyrium“, – kalba „Citus“ teisininkė Ieva Pukelienė.

Sutuoktinių būstas gali būti registruojamas kaip šeimos turtas Registrų centro Nekilnojamojo turto registre ir šis juridinis faktas įregistruojamas tik dėl vieno iš abiem ar vienam sutuoktiniui priklausančių nekilnojamojo turto objektų. Kadangi sutuoktiniai gali turėti kelias gyvenamąsias vietas, registracija aktuali išviešinant faktą, kuris gi būstas laikomas šeimos turtu prieš trečiuosius asmenis: pvz., pateikiant informaciją kreditoriui ar notarui tvirtinant hipotekos sutartį.

Bendroji dalinė nuosavybė

Kotedžas, butas ar namo dalis gali būti perleidžiamas kartu su jam priskirta žemės sklypo dalimi. Ir čia turime vieną objektą – žemės sklypą, kuris priklauso jau ne vienam, o keliems savininkams. Ar keičiasi nuosavybės forma šiuo atveju?

„Ne, sudėtingėja tik pavadinimas, – sako teisininkė. – Visas žemės sklypas priklausys savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, kur kiekvieno dalys yra aiškios ir nustatytos, o kiekvienas savininkas savo žemės sklypo dalį turės asmeninės nuosavybės teise bendrojoje dalinėje nuosavybėje arba bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybės teise bendrojoje dalinėje nuosavybėje.“

Didžiausias iššūkis įsigijus turtą bendrosios dalinės nuosavybės teise yra jos valdymas visų bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarką nustato teismas pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį. Siekiant išvengti ginčų rekomenduojama su bendraturčiais nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarką ir aptarti, kokiomis konkrečiomis žemės sklypo dalims naudosis kiekvienas bendraturtis. Jeigu bendraturčių susitarimas yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis bus privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja žemės sklypo dalį bendrosios dalinės nuosavybės teisėmis.

Kaip žinoti, kas yra žemės sklypo bendraturčiai? Visus duomenis galima rasti Nekilnojamojo turto registro išraše, kadangi registruojant nekilnojamąjį turtą ir teises į jį, nurodomi bendrasavininkiai ir kiekvieno iš jų turto dalys. Duomenų išrašą galima užsisakyti Registrų centro savitarnoje.

Žemės sklypo bendraturčių duomenų gali prireikti parduodant kotedžą su žemės sklypo dalimi, nes bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja daline nuosavybe priklausančią to turto dalį.

„Ir tik tuo atveju, jei žemės sklypo bendraturčiai atsisakys pasinaudoti pirmumo teise ir pirkti Jūsų parduodamą kotedžą ir žemės sklypo dalį, juos galėsite parduoti savo pasirinktam pirkėjui. Dažniausiai, pirmumo teisės įsigyti bendraturčio parduodamą žemės sklypo dalį bendraturčiai atsisako sudarydami žemės sklypo naudojimosi tvarkos sutartį. Jei tokio susitarimo nėra, galioja anksčiau minėta bendraturčių pirmenybės teisė ir reikalavimas pasiūlyti jiems pirkti turto dalį“, – pabrėžia ekspertė.

Pabaigai – dar vienas gajus mitas apie nekilnojamojo turto priklausymą pirkėjui ir bankui, kitaip – hipotekos kreditoriui. Dažnas mano, kad būstą įsigijus skolintomis lėšomis ir „užstačius“ bankui, būsto savininku tampa bankas. Tai nėra tiesa – savininku yra pirkėjas, tik jis turi įsipareigojimą kreditoriui grąžinti jo suteiktą kreditą būsto įsigijimui.

„Įsigyjant nekilnojamąjį turtą rekomenduoju susipažinti ne tik su pirkimo pardavimo sutarties sąlygomis, bet ir pasidomėti šio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo taisyklėmis: ar būsite vienintelis turto savininkas, ar galėsite turtą parduoti ateityje be papildomų sutikimų, ar turtui bus taikomi apribojimai arba suvaržymai. Tai padės išvengti daugybės nesusipratimų, streso ir, tikėtina, išlaidų“, – apibendrina „Citus“ teisininkė Ieva Pukelienė.

Pranešimą paskelbė: Rytas Stalnionis, UAB CITUS