„Citus“ ekspertai: kokių pirkėjų 2023 m. sumažėjo būsto rinkoje ir kur jie nukeliavo

Išankstiniai kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ analitikų surinkti duomenys rodo, kad Vilniaus pirminėje rinkoje per visus 2023 m. sudaryti 2 698, Kaune – 729, o Klaipėdoje – 274 sandoriai dėl naujų būstų (butų ir kotedžų) įsigijimo. Lyginant su 2022 metų rezultatu, akivaizdu, kad sostinėje rinkos situacija buvo ypač stabili, o kituose didžiuosiuose miestuose rinka sulėtėjo.

„Visose trijose pirminėse būsto rinkose situacija skiriasi, tačiau yra tam tikrų paralelių, kurias galima apibendrinti kaip „galimybių langą“ būsto pirkėjams, – vertina „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis. – Po truputį ima gerėti įperkamumas: palūkanas leisti ėmė bankai, o nuo aukščiausios savo reikšmės rugsėjį Euribor bazinė 6 mėn. palūkanų norma gruodžio pabaigoje sumažėjo daugiau nei ketvirčiu punkto – nuo 4,143 iki 3,861 proc. Taip pat rinkoje, kaip niekad anksčiau, daug plėtotojų pasiūlymų.“

Sostinės būsto rinkos „frontuose“ – tiek kainos, tiek pasiūlos bei paklausos – rodikliai visus metus išsilaikė labai panašiame lygyje. Kaune pardavimai lėtėjo smarkiausiai, tačiau nedidėjo ir pasiūla, o būsto kainos augo santūriai. Klaipėdoje situacija – dinamiškiausia: pardavimai sumenko ne taip smarkiai, kaip Kaune, tačiau labai reikšmingai augo asortimentas, o su juo – ir būsto kainos.“

„Vis dar stebime sandoriais užfiksuotą paklausą viršijantį susidomėjimą būstu – jo poreikis niekur nėra dingęs, tačiau žmonės vis dar atideda sprendimą. Labiausiai sumažėjo ekonominio būsto pirkėjų. Didžioji dalis kainai bei įperkamumui jautriausių ekonominio būsto pirkėjų liko arba perėjo į nuomos rinką, kurios kainos išlieka labai aukštame, pernai metų lygyje, sukeltame imigracijos bangos. Likusi dalis, tikėtina, pasirinko senesnės statybos būstą antrinėje rinkoje, nors šios rinkos pardavimai, lyginant su ankstesniais laikotarpiais, taip pat mažėjo“, – sako Š. Tarutis.

Iš visų 2023 metais parduotų butų, apie 48 proc. sudarė vidutinė, 45 proc. – ekonominė ir 7 proc. – prestižinė klasė. Nors ekonominės ir vidutinės klasės butų buvo parduotas labai panašus kiekis, įvertinus apyvartumą, pastebimas ryškus vidutinės klasės aktyvumas: ekonominės klasės butų pasiūloje yra maždaug 75 proc. daugiau nei vidutinės klasės, tačiau parduotas kiekis yra labai panašus.

Prognozuojama, kad laukiant ekonominės klasės būsto pirkėjų sugrįžimo, 2024 metais pasiūlai pateiktų naujų šios klasės butų skaičius bus dvigubai didesnis nei vidutinės klasės butų.

Remiantis „Citus“ analitikų skaičiavimais, sostinėje sparčiai augant gyventojų skaičiui, o žmonėms būsto įsigijimo planus nukeliant vėlesniam laikui, būsto pirminėje rinkoje laukiančių žmonių skaičius gali siekti iki 10 tūkst. Tai daugiau nei dvigubai viršija esamą būsto pasiūlą.

„Sudėjus šias tendencijas ir darant prielaidą, kad Euribor 2024 m., kaip prognozuojama, vis mažės ir įperkamumas gerės, tikėtina, kad sparčiau išaugs paklausa, o tai gali sukelti bankų palūkanų didėjimą bei greitesnį būsto kainų augimą. Tada įperkamumas vėl blogėtų, o augant pardavimams, kyla klausimas, ar plėtotojai toliau bus linkę duoti tiek pasiūlymų. Taigi, artimiausi 6 mėn. ir gali būti tas pirkėjų „galimybių langas“, – kalba „Citus“ investicijų ir analizės vadovas.

Negalutiniais duomenimis, „Citus“ valdomuose projektuose 2023 m. buvo sudaryta 211 NT sandorių – 124 Vilniuje, 51 Kaune ir 36 Druskininkuose. Metais anksčiau fiksuoti 265 sandoriai: Vilniuje – 138, Kaune – 62, Druskininkuose – 65. Nors pardavimų buvo penktadaliu mažiau, vidutinė parduoto turto vertė pernai buvo aukštesnė ir bendrai sudarė 28,92 mln. Eur, kai tuo tarpu ankstesniais metais – 29,09 mln. Eur (0,6 proc. mažiau). Šiuo metu įmonės sandėlį sudaro 98 turtiniai vienetai Vilniuje, 13 – Kaune ir 77 – Druskininkuose; viso – 188 vnt.

Vilniaus būsto rinkos apžvalga

Vilniuje gruodį sutarta dėl 226 naujų būstų (butų ir kotedžų) pardavimo. Tai yra labai panašus rezultatas kaip lapkritį (219), bet bemaž dvigubai daugiau metais anksčiau (117). Visus metus bendra paklausa sostinėje vijosi 2022–ųjų skaičius ir gruodį jau viršijo ankstesnių metų bendrą paklausą: per 2023 metus realizuoti 2 698 būstai, metais anksčiau – 2 645.

Asortimentas sostinėje taip pat keitėsi nežymiai. Gruodį būsto „sandėlis“ smuktelėjo nuo 4 426 iki 4 322 butų ir kotedžų, o per 12 mėn. nuo 4 154 vnt. paaugo 4,0 proc. Iš viso per metus pradėti 32 nauji projektai ir 22 anksčiau pradėtų projektų etapai, kuriuose pirkėjams pasiūlyti 2 863 būstai.

Paskutinį metų mėnesį vidutinė butų pasiūlos kaina koregavosi nuo 3 305 Eur/kv. m lapkritį iki apvalios 3 300 Eur/kv. m sumos gruodį (-0,15 proc.). 2022 m. gruodžio pab. kaina siekė 3 338 Eur/kv. m (-1,1 proc.). 

Kauno būsto rinkos apžvalga

Laikinojoje sostinėje gruodį fiksuoti 33 pardavimai. Tai – panašus rezultatas kaip ir užpernai gruodį (35), tačiau praėjęs lapkritis buvo gausesnis – 90 pardavimų. Per visus 2023 metus Kaune sudaryti 727 sandoriai, ketvirtadaliu mažiau nei 2022 m., kai sandorių skaičius siekė 971.

Būsto „sandėlis“ šiame mieste mažėjo ir paskutinį pasibaigusių metų mėnesį, ir palyginus su 2022–ųjų pabaiga, tačiau pokyčiai buvo nedideli. Pernai gruodį kauniečiai galėjo rinktis iš 955 būstų, mėnesiu anksčiau – iš 973, o dar prieš metus – iš 1 024 (-6,7 proc.). Per metus laikinojoje sostinėje pirkėjams pasiūlytas 551 naujas būstas 11 projektų ir 4 naujuose anksčiau pradėtų projektų etapuose.

Per metus būsto kainos Kaune išaugo 3,2 proc. ir pasiekė 2 601 Eur/kv. m. 2022 m. gruodį jos siekė 2 521 Eur/kv. m. Paskutinis 2023 m. mėnuo pokyčių neatnešė – lapkritį būsto kv. m kaina Kaune siekė 2 600 Eur.

Klaipėdos būsto rinkos apžvalga

Uostamiestyje gruodis nebuvo derlingas – įvykdyti vos 8 sandoriai, o per visus 12 mėn. šeimininkus surado 274 būstai. 2022 m. bendras sandorių skaičius buvo 329.

Tačiau Klaipėdoje buvo kitų reikšmingų pokyčių. Pavyzdžiui, asortimentas per metus išaugo beveik 80 proc. – nuo 283 iki 504 naujų būstų. Nors naujų projektų buvo vos 6, o naujų etapų nefiksuota visai, bendras rinkai „patiektų“ būstų skaičius nedaug nusileido Kaunui – 448. Praėjusį lapkritį jis sudarė 435 vnt., taigi per Kalėdas miestiečiai turėjo 16 proc. didesnį pasirinkimą. Tačiau kol kas juo nesusiviliojo.

Viena iš to priežasčių – sparčiai augusios butų pasiūlos kainos. Paskutinį mėnesį jos pasikeitė nereikšmingai: nuo 2 213 iki 2 219 Eur/kv. m. Tačiau per metus paaugo ryškiausiai iš trijų didmiesčių – net 10,8 proc. 2022 m. pabaigoje vidutinė kvadratinio metro kaina Klaipėdoje siekė 2 003 Eur. „Citus“ analitikai tai aiškina augančia aukštesnės klasės bei kokybiškesnio būsto uostamiestyje pasiūla.

Grafikai

• Grafikas nr. 1: Vilniaus būsto rinkos dinamika 2021–2023 m. („Citus“ duom.) – https://infogram.com/paklausos-dinamika-vilniuje-1hxj48pkkd9vq2v;
• Grafikas nr. 2: Kauno būsto rinkos dinamika 2021–2023 m. („Citus“ duom.) – https://infogram.com/paklausos-dinamika-kaune-1h1749v55g5vl6z;
• Grafikas nr. 3: Klaipėdos būsto rinkos dinamika 2021–2023 m. („Citus“ duom.) – https://infogram.com/paklausos-dinamika-klaipedoje-1hnp27m88r8zn2g;
• Grafikas nr. 4: Pasiūlos dinamika Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos būsto rinkose 2021–2023 m. („Citus“ duom.) – https://infogram.com/pasiulos-dinamika-vilniuje-kaune-ir-klaipedoje-1h1749v55gpwl6z;
• Grafikas nr. 5: Kainų dinamika Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos būsto rinkose 2021–2023 m. („Citus“ duom.) – https://infogram.com/kainu-dinamika-vilniuje-kaune-ir-klaipedoje-1h7v4pwzzlnj86k.

Pranešimą paskelbė: Rytas Stalnionis, UAB CITUS