„Citus“ ekspertai: Kiek dar plėsis Vilnius: artimiausi miestai konkurentai ir būsto rinkos perspektyva

1

„Citus“ ekspertai: Kiek dar plėsis Vilnius: artimiausi miestai konkurentai ir būsto rinkos perspektyva

„Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis

Kalbant apie nekilnojamojo turto (NT) rinką Vilniuje, įprasta šį miestą lyginti su visai greta esančiu Kaunu ar vos už kelių valandų automobiliu įsikūrusiais Baltijos kaimynais – Ryga ir Talinu. Žinoma, tiesios tame daug, tačiau verta dairytis ir plačiau: į kitus, kiek atokiau esančius, tačiau panašesnius kitais parametrais miestus – Krokuvą, Vroclavą, Poznanę ir Helsinkį. Jie net ir nutolę nuo Vilniaus panašiu atstumu (700–800 km automobiliu arba 100–150 Eur lėktuvu), todėl gali būti svarstomi kaip alternatyvios lokacijos verslui.

Kas svarbu lyginant miestus?

Pirmiausia, iš patirties matome, kad Vilnius su minėtais miestais tarpusavyje intensyviai konkuruoja dėl užsienio investicijų ir paslaugų centrų pritraukimo. Dažnai girdime, kad būtent Poznanė ir Krokuva aplenkia Vilnių paslaugų centrų segmente.

Antra priežastis yra susijusi su demografija. Visi šie miestai turi labai panašų gyventojų skaičių. Gal kiek iš konteksto iškrenta Krokuva, kurioje gyvena gerokai daugiau nei kituose – apie 770 tūkst. gyventojų, tačiau likusiuose gyventojų skaičius labai panašus – nuo 550 iki 650 tūkst. Išankstiniais Statistikos departamento duomenimis, 2021 m. pradžioje Vilniaus m. savivaldybėje gyveno 569 518 gyventojų.

Grafikas nr. 1. Gyventojų skaičiaus augimas Vilniaus mieste 2012–2021 m. (Statistikos dep. duom.)

Čia reikėtų akcentuoti vieną svarbiausių rodiklių, susijusių su demografija – gyventojų pokytį: Vilniuje, Helsinkyje, ir Vroclave jis yra teigiamas, tuo tarpu Poznanėje ir Krokuvoje rodyklė sukasi mažėjančia kryptimi.

Kitas pasirinktas miestų lyginimo svertas yra atlyginimų vidurkiai, t. y., darbo užmokestis, kurį gyventojai uždirba „į rankas“. Šioje kategorijoje labai išsiskiria Helsinkis: jame atlyginimai 2–3 kartus skiriasi nuo tų, kuriuos uždirbame mes, Vilniuje. Nenusiminkime – yra ir kuo džiaugtis: visus likusiuosius konkurentus Vilnius lenkia. Pavyzdžiui, Vilniuje vidutiniškai uždirbame 958 Eur, o Lenkijos miestuose atlyginimai vos persirita per 800 Eur ribą, atskaičius mokesčius.

Dar vienas žingsnis – išsiaiškinti, kokia gi yra vidutinė kvadratinio metro kaina ekonominės klasės projekte naujos statybos daugiabutyje. Šioje kategorijoje Vilnius yra kaimynų iš Lenkijos lygmenyje – 1 800–2 000 Eur už kvadratinį metrą, tuo tarpu Helsinkis ir čia stipriai šauna į viršų: 1 kv. m kainuoja apie 5 000 Eur. Nėra, kuo stebėtis, nes atlyginimai čia – aukštesni, todėl būsto įperkamumo santykis tarp visų miestų išsilygina.

NT situacijos apžvalga

Apžvelgėme ir kitą svarbų rodiklį – sandorių skaičių pirminėje rinkoje, t. y., tuos būstus, kuriuos parduoda plėtotojai pirmą kartą. Vilniuje 2019–ieji buvo rekordiniai metai, kuomet buvo susitarta dėl 6 000 būstų pardavimų. Šioje kategorijoje ženkliai išsiskyrė Krokuva ir Helsinkis, kadangi šiuose miestuose skaičiuota virš 10 000 sandorių; Poznanė 25 proc. nusileido Vilniui, o Vroclavas 35 proc. jį lenkė.

Dar vienas kriterijus, kurį paminėti būtina, yra tai, kiek šiai dienai plėtotojai turi neparduotų butų. Vilnius turi mažiausią „sandėlį“ – 5 500, tuo tarpu didžiausia pasiūla yra Vroclave – 9 600 būstų. Kituose miestuose „sandėlio“ apimtis svyruoja nuo 5 600 iki 7 000. Tiesa, didelė dalis būstų yra brėžinių lygmenyje – dar nėra pastatyti, tačiau jau yra parduodami ir juos galima rezervuoti.

O kiek gi kvadratinių metrų būsto šiuose miestuose galima nusipirkti už vidutinį atlyginimą? Ir čia vietoje įprastų vienos geros ir kitos blogos naujienų turime abi geras: pirmiausia tai, kad Vilnius ir Poznanė pagal būsto įperkamumą pirmauja tarp visų miestų. Antra – kad skaičiai visgi yra labai panašūs, o tai įrodo, kad savo analizei pasirinkome tinkamus miestus–konkurentus. Vilniuje ir Poznanėje už vieną vidutinį atlyginimą galima įsigyti 0,49 kv. m, kituose miestuose – nuo 0,47 iki 0,48 kv. m. Taigi, rinka visuose lyginamuosiuose miestuose yra labai panaši ir subalansuota.

Grafikas nr. 2. Miestų apžvalga ir palyginimas: Vilnius, Poznanė, Krokuva, Vroclavas, Helsinkis („Citus“ duom.)

Erdvė augti

Aksioma čia paprasta. Bus darbingų žmonių, suksis ekonomikos variklis; nebus – nesisuks. Vilniuje nuo 2012–ųjų demografiniai rodikliai (gyventojų skaičius) stabiliai didėjo. Šiandien turime apie 5 procentų augimą. Natūralu, jog augant gyventojų skaičiui, kyla ir gyvenamojo ploto paklausos kreivė.

Naujų būstų sandorių skaičius, tenkantis vienam gyventojui, čia yra 0,019. Mus šiek tiek lenkia Vroclavas, Krokuva ir Helsinkis, nusileidžia Poznanė.

Prognozuodami, per kiek laiko galima parduoti turimą būstų „sandėlį“ rinkoje, matome, kad Vilniuje neprireiktų nei metų. Analitikai laikosi nuomonės, kad tokiu atveju, kai visą turimą sandėlį galima išparduoti per metus, NT būsto rinka yra tvari ir teigiama.

Tuo tarpu Helsinkyje prireiktų dar mažiau laiko. Gyventojai bijo, kad ir taip brangūs būstai šiame mieste gali dar labiau pabrangti, todėl vyrauja didžiulė paklausa; vos atsiradus NT projektui būstai yra išgraibstomi akimirksniu.

Jeigu mes norime pasiekti Vroclavo lygį pagal sandorių skaičių, tenkantį vienam gyventojui, per metus pirminėje rinkoje turime parduoti apie 7 000 būstų. O tam, kad pasivytume Krokuvą – net 8 000.

Kur biurai – ten ir būstai

Tarp šių rodiklių galima drąsiai dėti lygybės ženklą. Karti tiesa, tačiau šiuo aspektu Vilnius ir Poznanė demonstruoja prasčiausius rezultatus: Vilniuje vienam gyventojui tenka 1,3 kv. m biuro ploto, Poznanėje – 1,1 kv. m, tuo tarpu Helsinkyje – net 6,7 kv. m. Jei Vilnius norėtų pasivyti Vroclavą, kurio rodiklis yra 1,8 kv. m, mums reikėtų pastatyti dar tokių 17 dangoraižių, kokie stovi Konstitucijos prospekte – kitaip tariant, 260 tūkstančių kv. m ploto . O jei bandytume prisivyti Helsinkį, tai turėtume pastatyti per 200 tokių pastatų!

Vilnius yra augantis miestas, su augančiu gyventojų skaičiumi, augančia ekonomika ir pragyvenimo lygiu, todėl turi galimybę auginti ir biurų plotą. Jokia čia paslaptis, jog ten, kur biurai, yra ir gerai apmokamos darbo vietos, o miestas tampa jaunimo, gyventojų traukos centru. Visos šios sąlygos sudaro galimybes būstų rinkos paklausos kreivei kilti aukštyn.

Grafikas nr. 3. Būsto įperkamumas ir statistinis vienam gyventojui vidutiniškai tenkantis biurų plotas skirtinguose miestuose („Citus“ duom.)

Kaip būsto rinkos kreivę veikia COVID–19 pandemija

Čia galima išskirti kelis pagrindinius veiksnius: atsuktus vietinės valdžios ir Europos „pinigų kranelius“, valstybės ir verslų brandą ir tai, kad valstybė negyvena iš didžiausius nuostolius pandemijos metu patiriančių verslų, pavyzdžiui, turizmo.

Vyriausybės meta dideles pinigų sumas ekonomikai atgaivinti, o verslai ėmė galvoti ne tik apie save, bet pradėjo solidarizuotis, padėti ir aukoti – pirkti medicinines priemones ir pan. Tuo tarpu bankai išleido skolininkus „paskolų atostogų“. Prie šių veiksnių dar pridėjus anksčiau minėtus ir stabiliai augančią Vilniaus demografiją, prognozuojame, kad būsto rinka Vilniuje augs.

Naujo būsto kainų kritimo visos pandemijos metu nefiksavome. Atvirkščiai: jaučiamas net ir šioks toks augimas, o tai rodo, jog net ir atėjusi antroji COVID–19 banga nedalija tuščių pažadų apie būsto kainų kritimą Lietuvos sostinėje.

 

Skaičiai ir faktai

  • Gyventojų skaičius, 2020 m.: Vilnius – 557 440; Poznanė – 531 030; Krokuva – 768 731; Vroclavas – 643 290; Helsinkis (miesto terit.) – apie 654 000 („Citus“ duom.);
  • Vidutinis darbo užmokestis (netto), 2020 m.: Vilnius – 958,66 Eur; Poznanė – 713,48 Eur; Krokuva – 803,54 Eur; Vroclavas – 807,74 Eur; Helsinkis – apie 2 607 Eur („Citus“ duom.);
  • naujos statybos būsto kaina, 2020 m.: Vilnius – apie 2 030 Eur/kv. m; Poznanė – apie 1 822 Eur/kv. m; Krokuva – apie 2 278 Eur/kv. m; Vroclavas – apie 1 958 Eur/kv. m; Helsinkis – apie 5 315 Eur/kv. m („Citus“ duom.);
  • Sandorių skaičius pirminėje būsto rinkoje, 2019 m.: Vilnius – 6 058 vnt.; Poznanė – apie 6 400 vnt.; Krokuva – apie 10 900 vnt.; Vroclavas – apie 8 100 vnt.; Helsinkis – 10 571 vnt. („Citus“ duom.);
  • Būstų „sandėlis“ pirminėje rinkoje, 2020 m. II ketv.: Vilnius – apie 5 500 vnt.; Poznanė – apie 5 600 vnt.; Krokuva – apie 8 100 vnt.; Vroclavas – apie 9 600 vnt.; Helsinkis – apie 7 000 vnt. („Citus“ duom.);
  • Gyventojų skaičius Vilniaus mieste: 2012 m. – 533 279, 2013 m. – 537 152; 2014 m. – 539 707; 2015 m. – 542 626; 2016 m. – 543 493; 2017 m. – 545 280; 2018 m. – 547 484; 2019 m. – 552 131; 2020 m. – 557440 (Statistikos dep. duom.);
  • Būsto įperkamumas (statistiškai už 1 vid. DU įperkamas būsto plotas), 2019 m: Vilnius – 0,49 kv. m.; Poznanė – 0,49 kv. m; Krokuva – 0,46 kv. m; Vroclavas – 0,47 kv. m; Helsinkis – 0,48 kv. m („Citus“ duom.);
  • Statistinis 1 gyv. tenkantis biurų plotas, 2019 m.: Vilnius – 1,4 kv. m; Poznanė – 1,1 kv. m; Krokuva – 1,8 kv. m; Vroclavas – 1,7 kv. m; Helsinkis – 6,7 kv. m („Citus“ duom.).

Pranešimą paskelbė: Rytas Stalnionis, UAB „Citus”

Rekomenduojame

NaudotosKnygos.lt
„YIT Lietuva“ pabaigė kelio, vedančio į į lietuvių pamėgtą Palangos Kunigiškių rajoną, remontą

„YIT Lietuva“ pabaigė kelio, vedančio į į lietuvių pamėgtą Palangos Kunigiškių rajoną, remontą

Viena populiariausių vasaros atostogų vietų – Kunigiškių kvartalas Palangoje – nuo šiol dar patogiau pasiekiama kurorto gyventojams bei svečiams. Tvarios miestų ir infrastruktūros plėtros bendrovė „YIT Lietuva“ pabaigė į šį rajoną vedančio kelio remontą. Kelias, vedantis iš Palangos miesto į Kunigiškių gyvenamąjį rajoną, kurorto gyventojus ir svečius jau pasitinka gerokai atsinaujinęs. Iki remonto jo būklė […]


Bendri namai – ne tik susituokus: ekspertas paaiškina būsto paskolos ypatumus poroms

Bendri namai – ne tik susituokus: ekspertas paaiškina būsto paskolos ypatumus poroms

Imti paskolą nuosavam būstui įsigyti Lietuvoje linkę tiek sutuoktiniai, tiek ir nesusituokusios poros. Kuo skiriasi nekilnojamojo turto įsigijimo su būsto paskola procesas jau susituokus, tik planuojant tai daryti ar tokių ketinimų visai neturint, atsako „Luminor“ banko Mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius. Paskolai gauti žiedas nereikalingas Įsigyti bendrą būstą dažnai nusprendžia vienas kitam įsipareigoję, bet vestuvių […]


UAB Maspro  ieško projektų pradinių autorių

UAB Maspro ieško projektų pradinių autorių

UAB “Maspro” rengia šiuos projektus  ir vadovaujantis LR Autorių teisių ir gretutinių teisių įstatymo reikalavimais ieško pradinių projektų autorių: Mokslo paskirties pastato (darželio), Taikos g. 99, Vilniuje rekonstravimo projektas (parengtas apie 1975-1985 metus); Mokslo paskirties pastato (7.11) Žemaitės g. 37, Telšiuose, kapitalinio remonto projektas (Telšių Germanto progimnazija); Mokslo paskirties pastato (7.11) Sedos g. 29, Telšiuose, […]


IEŠKOMI PRADINIAI PROJEKTŲ AUTORIAI

IEŠKOMI PRADINIAI PROJEKTŲ AUTORIAI

UAB “Aplan” rengia šiuos projektus  ir vadovaujantis LR Autorių teisių ir gretutinių teisių įstatymo reikalavimais ieško pradinių projektų autorių: Mokslo paskirties pastato (Unik.Nr.1096-0035-0016) T. Kosciuškos g.11, Vilniuje, atnaujinimo (modernizavimo) projektas;  Trakų kultūros rūmų – kultūros paskirties pastato (Unik. Nr. 7998-5000-2018) Vytauto g. 69, Trakuose, rekonstravimo projektas; Vandens uostų paskirties (8.5) statinio ir kitos paskirties (7.22) […]


Seimo priimtos pataisos sustiprins nacionalinį kibernetinį saugumą

Seimo priimtos pataisos sustiprins nacionalinį kibernetinį saugumą

2024 m. liepos 11 d. pranešimas žiniasklaidai (Seimo naujienos ● Seimo nuotraukos ● Seimo transliacijos ir vaizdo įrašai) Seimas priėmė naująjį Kibernetinio saugumo įstatymą, į kurį perkeliama Europos Sąjungos Tinklų ir informacinių sistemų saugumo direktyva. Joje numatytos teisinės priemonės bendram kibernetinio saugumo lygiui ES valstybėse narėse didinti. Kaip anksčiau yra minėjęs krašto apsaugos ministras Laurynas […]


Per 2024 m. pirmąjį pusmetį „Estateguru“ investuotojams grąžino 47.5 mln. eurų

Per 2024 m. pirmąjį pusmetį „Estateguru“ investuotojams grąžino 47.5 mln. eurų

2024 metų pirmąjį pusmetį investuotojai per Estijos kilmės tarptautinę sutelktinio finansavimo platformą „Estateguru“ sutelkė 40.4 mln. eurų, o investuotojams grąžinta suma siekė 47.5 mln. eurų. Pirmąjį šių metų pusmetį „Estateguru“ investuotojai uždirbo 6.9 mln. eurų, o vidutinė investicijų grąža sutelktinio finansavimo platformoje siekė 10.88%. Lietuvoje 2024 m. I pusmetį per „Estateguru“ platformą sutelkta 8.3 mln. […]