B. Laurušonis. Biurų evoliucija pandemijos laikotarpiu: kokius iššūkius sprendžia jų statytojai?

Kol verslo įmonės svarstė, kada darbuotojai galės saugiai sugrįžti į biurus, jų statytojai ieškojo atsakymo į klausimą, kokie biurai galėtų būti reikalingi pandemijos laikotarpiu ir jai pasibaigus. Taip pat – kaip gauti lėšų statybų pradžiai, jeigu darbus pradėti jau reikia, o preliminarių nuomos sutarčių, užtikrinančių projekto perspektyvumą, dar laukiama. Taigi kokie pastatai tapo patrauklūs nuomininkams pastaruoju metu? Kaip projektų finansavimą užsitikrina jų plėtotojai?

Keičiasi biurų poreikio prognozės

Pirmasis karantinas verslo įmonėms sukėlė daug išgąsčio ir netgi paskatino persvarstyti biurų reikalingumą. Įvairiose pasaulio šalyse – nuo JAV iki Lietuvos – veikiančios ir kruopščiai saugumo reikalavimų besilaikančios kompanijos deklaravo leisiančios darbuotojams iš namų dirbti neribotą laiką.

Tokias tendencijas atspindėjo ir nekilnojamojo turto konsultacinių įmonių, tokių kaip CBRE, „Colliers“, „Savills“, atliktos tarptautinių klientų apklausos. Tyrimuose dalyvavę didieji nuomininkai teigė, jog turimą biurų plotą ateityje planuoja sumažinti bent 30 proc. Tačiau juos pakartojus šių metų pavasarį paaiškėjo, kad reikalingo biurų ploto mažėjimas nebus toks drastiškas ir sieks apie 15 proc. Taip yra todėl, kad net ir mažėjant biure dirbančių žmonių skaičiui, pandemijos aplinkybėmis ploto reikia daugiau – erdvesnių bendrųjų ir komandinio darbo erdvių, privačių darbo zonų.

Senesnių pastatų laukia transformacija

Pakitusi situacija ir smarkiai išaugęs dėmesys žmonių darbo aplinkai, savijautai ir sveikatai nulėmė tai, kad naujai statomi biurai siekia gauti ne tik pastato tvarumą liudijančius sertifikatus BREEAM ir LEED, bet ir jų atitikimą žmogaus poreikiams vertinančius sertifikatus WELL, „fitwel“ ir pan.

Be to, seniau statytų pastatų savininkai ima ieškoti sprendimų, kaip atsinaujinti ir pritaikyti nuomininkų darbuotojų aplinką prie susidariusios situacijos. Pavyzdžiui, pandemijos laikotarpiu pačiu tikriausiu galvos skausmu galėjo tapti vadinamieji „open-space“ biurai. Tačiau juose tinkamai įrengus pertvaras, akustines sistemas ir apšvietimą, vieną didelę erdvę galima suskaidyti į daug gana lengvai transformuojamų ir darbui naujoje realybėje tinkamų salelių.

Siekiant užtikrinti darbuotojų saugumą bei sveikatą, auga ir vadinamojo „proptech“ sektoriaus reikšmė. Aktyviau diegiami papildomi IT sprendimai, užtikrinantys bekontaktį patekimą į verlo centrus ir taip padedantys valdyti žmonių srautus, leidžiantys nuotoliniu būdu valdyti inžinerines sistemas ir taip taupyti išteklius.

Pandemijos atradimas – verslo kotedžai

Pandemijos aplinkybėmis dėl savo specifikos bene patraukliausia biurų pastatų rūšimi laikomi vadinamieji verslo kotedžai. Tai – kartu ir prekybos, ir sandėliavimo, ir biuro patalpos, į kurias galima patekti iš lauko. Šis aspektas itin svarbus daugeliui verslo įmonių, nes kurį laiką dalyje šalių prekyba ir buvo leidžiama tik tuomet, jei klientai į patalpas gali patekti iš lauko.

Verslo kotedžai įmonėms patrauklūs ir dėl galimybės išnaudoti sandėliavimo patalpas. Pavyzdžiui, augant elektroninės prekybos apimtims, jos gali atlikti paskirstymo punkto funkciją. Be to, nuomininkai gali plėstis prisijungdami papildomus kotedžų blokus. Verslo kotedžų segmento augimas daugelyje šalių stebimas jau nuo 2015 metų, tačiau dėl pandemijos jis greičiausiai bus dar intensyvesnis. 

Lietuvoje verslo kotedžų segmentas iki šiol iš esmės nebuvo aktyviai plėtojamas. Vienas panašaus pobūdžio projektas yra netoli Kauno, tačiau didesnei šio segmento plėtrai rinkoje nebuvo poreikio. Vis dėlto, pandemija padiktavo tam tikrus pasikeitimus ir neobankas „PayRay“ finansuoja verslo kotedžų pastato statybas Vilniuje, Ukmergės ir Mykolo Lietuvio gatvių sankryžoje. Tai – vienas iš daugelio šiuo metu plėtojamų tokio pobūdžio projektų.

Dar vienas pandemijos padiktuotas sprendimas – bendradarbystės erdvių tinklų sukūrimas daugiabučių pirmuosiuose aukštuose. Tokia praktika populiarėja Vakarų Europoje, o Lietuvoje jos dar laukiama.

Finansavimo sprendimai, kai nėra sutarčių

Tiesa, pandemijos laikotarpiu, pakito ir biurų statybų finansavimo tendencijos. Anksčiau, augant paslaugų centrų rinkai, buvo neabejojama verslo centrų paklausa, tad finansavimą palyginti nesunkiai galėjo užsitikrinti ir susitarimų nuomininkais dar nepasirašę statytojai. Tačiau įmonėms persvarstant biurų poreikį, plėtotojams teko spręsti finansavimo klausimą – kaip gauti reikalingų lėšų, jei pirmųjų sutarčių su būsimais nuomininkais dar laukiama?

Dėl šios priežasties biurų plėtotojams tenka vertinti skirtingus finansavimo šaltinius: obligacijas, sutelktinio finansavimo platformas, kredito unijas, bankus, neobankus. Auga alternatyvių finansuotojų reikšmė – nors didžiausi projektai dar negali būti finansuojami iš alternatyvių šaltinių, mažesnieji ir vidutinio dydžio plėtotojai jau gali pasirinkti patraukliausią pasiūlymą iš daugiau nei penkių skirtingų variantų. Tai rodo skolintojų, taip pat – ir neobankų, tarpusavio konkurenciją bei leidžia prognozuoti jų reikšmės didėjimą.

Komentaro autorius – Benediktas Laurušonis, neobanko „PayRay“ nekilnojamojo turto projektų vadovas

Pranešimą paskelbė: Laura Gabrilavičiūtė, Nova media